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就像记起20年前的住房市场化改革一样,猫哥的朋

2019-09-12 16:48

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前些年猫哥问过呼和浩特当地的开发商老大,他说日子不好过,"现房、期房加一起保守的说够卖五年的,如果只卖给当地人,十年也卖不完,而恒大、碧桂园还是大手笔的杀入,前景不好说。"

首先,因为一二线城市房价上涨的幅度较大,将部分购房需求挤压到三四线城市,客观上造成了购房需求的增加。而这些购房需求的购房资金相对充裕。

《多地二手房开启下滑模式,楼市的火爆还剩几分真?》

以往,政府拆掉棚户区,会给你换一套安置房,这叫“实物安置”;而现在,都流行给你一笔补偿款,你自个儿拿去买房吧。

无独有偶,经济学家钟伟也不止一次呼吁到,尽快卖掉手上的劣质三四线城市的房产,向人口更加聚集、产业优质的一二线转移。他认为三四线是没有未来的,没有人口和产业支撑,空有高不可及的房价,这里很难有大的发展。

但是自打调控开始,像北京,这个数据就差了很多,大概4%左右,大量的城市也急剧下降,有研究机构建模之后跑出来的预测显示,绝大部分的城市未来五年的转手回报率将低于5%,个别城市会高些,但也基本在6-7%之间。

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然而,楼市还没凉多久,刺激政策就卷土重来。

有些“专家”说,三四线房价飙涨的逻辑主要在于需求随着调控从一线到二线再到三四线的溢出效应。

地产商也纳闷,房子便宜没人买,房子涨价倒是去库存给劲。于是各大地产商营销策略升级,“捂着卖”、“涨价卖”、“需找关系买”等各种噱头应运而生,三四线城市及其周边五六线县城等都稳稳地进入万元俱乐部。一二线周边的三四线城市更疯狂,房价一度飙升到三四万一平,泡沫大得惊人。

核心原因还在于调控。诸多地产商都低估了这一轮的调控力度,从2002年到2017年,房地产的调控差不多是三年一个周期,从低点到高点再到低点,所以大家习惯了用历史经验看未来,有些地产商希望刀口舔血牟暴利,前两年还在加杠杆拿地,现在都面临大风险,要么找钱保证现金流,要么加速卖房回笼资金。

土地收入减少,棚改货币化安置比例降低,三四线城市的房地产市场将接受巨大考验。因此,已经有三四线城市通过放松楼市调控,刺激楼市。山东菏泽取消限售,可谓是打响了三四线城市“救市”的第一枪,而就在最近,菏泽成武县又出台了房地产新政,规定各镇农民购买首套房可以享受300元/平方米优惠,首付不超过30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.9倍,上限不超过贷款基准利率的1.25倍。

繁荣过后

货币化安置的比例,在一二线城市中大约只有20%,但在三四线城市已高达80%。至于今年房价飙升的典型三线城市芜湖,“货币化安置”的比例是100%!

更重要的是,资本已经有大撤离迹象,降价抛房屡见不鲜。资本搅局下,市场自然会习惯性燥热,一些不明就里的人也习惯性地跟风进场,但要知道资本是聪明的,是无坚不摧且有敏锐嗅觉的,当所有人都沉浸在房价上涨,房子升值的狂欢中时,殊不知资本已经悄悄在撤离了。有专家分析认为,在资本的大举逃离下,则极有可能造成三四五六线的房价大幅下跌,甚至崩盘。

历史上这个回报率还是不错的,平均能达到11.5%的年化收益!

对于今年房地产市场走势的分析已经很多了,目前来看,无论也是业内机构还是专家,普遍认为认为今年楼市下行压力,房价有回落的空间。

打响第一枪的,正是呼和浩特。2014年6月20日,面对楼市下行、库存高企,呼和浩特率先“取消限购”,开启楼市去库存之路。

大家都知道,影响房价的短期因素,其实是货币。如今央妈正在不断收紧货币,但是通过这个PSL,依然可以给地产市场送钱。

还是那句话,三四五六线的投资者们,且行且珍惜吧。

猫哥的朋友们都很关注房地产,每天相关的问题总有上百个,加上最近股票太熊,币圈太黑,理财风险加大,虽说房地产的市场变化也很大,但依然是大家最关注的话题。

三四线城市房价上涨的同时,土地市场也变动火热,地价也是节节攀升。大家都知道,卖地收入一直都是地方财政重要的收入来源。据统计,2018年全国土地收入创新高,达到了6.51万亿。具体来看,一线城市、二线城市、三四线城市土地出让金占地方一般公共预算收入的平均比值分别为0.4、0.91和1.51。通过这一数值来看,不难发现,三四线城市对土地财政的依赖度最高。

去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

有人说,对于大多数三四线民众来说,房价的涨跌也不重要,因为大多数都只会买一套房,在房价大周期下,你的房子涨了,其它房子也涨了,你的房子降了,其它房子也降了。我不明白,这个是什么道理。

奇哥经常说,听专家的话一定要听话听音,大佬们纷纷看衰三四线城市的房产,并非意味着这里所有的房子都不能持有。他们虽然没有明示,但我们应该清楚,城市中心的优质地段资产肯定是有价值的,像新区的一些亮灯率不高且配套设施不全,开发商承诺的配套迟迟未兑付的资产,肯定是不适合长期持有的,对于投资客来说,这些就是最低等级的资产,在房地产税还未降临之前还是尽快处理的好。

其实这个信号已经很说明问题了。去库存接近尾声,现在判断未来房价怎么走对很多家庭是重要决策。

通过对过去几个月国家统计局发布的70个大中城市房价数据不难看出,热点城市房价有了明显回落的迹象。但是三四线城市的房价依然处于涨势。一方面,是三四线房价还在上涨,另一方面则是部分三四线城市开始放松楼市调控,大有“救市”的迹象。未来,三四线城市的到底会不会迎来大规模的楼市调控松绑呢?

究其根本,住房不是普通商品,而是兼具消费品、投资品和抵押品三重属性。正是这三种属性的相互作用,决定了楼市去库存只能以涨价为结局。

这就是南京万人全款抢新房的幕后故事。

三四线城市和十八线县城,房价上涨的逻辑,绕不开恐慌性购房心理,中国式买房从不讲道理,向来坚决执行“买涨不买跌”的黄金法则。

厦门的故事很有代表性。

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从消费品的层面看,住房满足的是居住需求。显然,租房与购房皆能满足居住需求。

但子木会给你以下几点建议:

相比于以上两位,地产大佬余英说得话就更加直白了,他在博鳌房地产论坛上一针见血地指出,未来房价会分化很大,一二线需求庞大尚可顶住,但三四线城市面临巨大的人口流失,是城市化不可逆的结果,房价很难撑住不降,他甚至认为后期有些地区需要“救市”。

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从投资品的角度看,买涨不买跌是必然的市场铁律,因为决定其购买欲望的是预期收益。房价一旦下跌,资产价值就随之下跌,整个市场的投资欲望同样随之衰退。

杠杆增大了收益,也增大了风险,也是十万块钱,没有杠杆,亏本了你只需要亏五万块钱;因为杠杆,现在你可能要亏五十万。

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房产文化已经植入了我们的基因,华人去了哪都是买房置地,中国台湾、东南亚都这样,历史上我们是个农耕民族,很多朝代都是鼓励自耕农持有土地,国家的税收和延续也都以此为根基,再牛的人,衣锦还乡也要买地盖房,改不了了,所以土地制度历来最受关注;

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与此同时,各地纷纷出台楼市刺激政策,发放购房补贴,降低交易契税,甚至直接鼓励大学生、农民工入场买房。

本来三四线城市可以成为中国安居乐业的最后一方净土,然而今年也跟着一线二线玩起了房价游戏。

最新消息显示,三四线楼市面临重磅调整,红利即将退出,房价将迎来大幅回调。

房价下跌的城市从一线城市向杭州、武汉、南京等新一线、二线城市蔓延,个别热点三线城市已有迹象显现。

另外,去年国务院常务会议以及明确指出,因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。2018-2020年,全国要完成1500万套的棚改任务,预计这三年的棚改货币化安置的比例为45%、35%、30%,将呈现逐渐降低之势。棚改货币化安置比例的降低,将对三四线城市的楼市产生更大的冲击。

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至于用什么手段拉高的,很简单,棚改。

再者,今年以来,在土地拍卖上,全国房地产市场土地流拍数量超过了800宗,其中三四线城市土地流拍数达到629宗,全国土地流拍数创下了2014年以来的历史峰值。这预示着房企已经不看好三四线城市房地产市场,不敢在三四线城市高价拿地。

现实来说,买房也是固化资产,保值增值的首选,相对来说买房也比较简单,不需要太多的知识框架都能判断出房产的价值。而且现在房产绑定的附加值越来越高,比如结婚、教育等等人生基本选项都需要一套房子打底,所以买不买房是个基础民生问题。

从2018年下半年开始,土地市场开始降温,土地流拍数量逐渐增多。而流拍的土地,很多都是位于三四线城市。土地市场趋冷,意味着三四线城市土地出让金收入的大幅减少。

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这钱有多少?子木查了下,截止 2016 年末, 央行PSL 余额为20526 亿。

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未来,相信还会有更多的城市和地区加入到“救市”的行列中。但是,购房者也不要担心,就此以为三四线城市的房价会迎来大涨。在房地产市场进入下行期的情形下,即使放松楼市调控,或者采取“救市”行为,也只不过是维持房价不出现大跌罢了。

在中国,房产的投资属性,远远大过消费属性,这就决定了在正常市场里,房价所拥有的涨跌互现的自动平衡器功能,在我们这里并不适用。

2.“人口净流出”这个指标,对于三四线城市来讲是致命的。拿哈市来讲,虽然现在房价还在涨,但是人口还是在不断地向一二线大城市迁移。如果你所处的三四线城市房价还在上涨,现在入场,未来降价都未必能够卖的出去。所以大家还是要理性分析,看下自己所在城市的具体情况。

其次,已有消息显示三四线城市目前正在降温。从8月前25天的数据来看,41城日均地产销量增速-2%,较7月的5.9%回落转负,其中三四线城市成为了主要拖累。事实非常清晰,在中央喊出遏制房价上涨的口号之后,多数城市地方政府已经按部就班进行适当调控加码,楼市上涨预期已经不那么强烈了,购房需求骤降直接导致成交量的大幅萎缩;

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其次,棚改货币安置比例过高,是三四线城市房价上涨的另外一个重要原因。之前笔者就给大家分析过棚改货币化安置对于房价的影响。据统计,2015年至2017年,全国共完成棚改1816万套,其中2018年棚改货币化安置的比例高达55%,而且主要集中于三四线城市。刚才说的棚改货币化安置的比例,我们再来看看棚改的资金情况。2015-2017三年间,全国棚改的资金投入为5.5万亿,其中有超过4万亿投放于三四线城市。这4万亿棚改资金的投入,大大促进了三四线城市的基建,改善了居民的居住环境,同时有效的刺激了消费。可以说,三四线城市的棚改,在去库存的同时,也成为房价上涨的重要推手。

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所以,2018年,这些城市和县城还将继续把击鼓传花的游戏玩下去。至于是哪些城市,太多也说不完。

他更建议大家抓紧时间卖掉这里的投资房产和土地,落袋为安,把钱放在手上也比持有房产安全。不言而喻,三四线的未来真的令人担忧。

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在讨论这个问题之前,我们先来看看之前三四线城市房价上涨的动力所在。要想房价上涨,一是需要有足够多的人买房子,二是需要有足够多的购房资金。2016年开始,全国范围的房价上涨从一二线城市逐渐扩展到三四线城市,并且愈演愈烈。

日前,内蒙古呼和浩特发布公告称,全面停止房地产去库存调控措施,由此成为全国第一个告别去库存的城市。

记得在当初7,8月份,三四线城市涨势最猛的时候,有位粉丝咨询我说:“保定的房价已经涨到2万了,再不买可能还会涨,就再也没有机会上车了!”

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不要跟大趋势对着干,上涨时如此,调整时更是如此。

其实所谓“棚改”,我总结的话就是:没有需求,我就硬硬给你制造出一些需求出来,好为市场去库存,而去库存又是为了赶快固定超发的货币,并且准备在全球性金融危机来临前消灭掉这些超发的货币。

不过话说回来,目前三四线城市处在变革的节点,市场降温趋势明显,这些资产真想处置恐怕也有难度,不做好大幅降价的心理准备恐怕很难有人愿意接盘,毕竟本地的刚需不仅有房,且他们很不愿意买二手房。

厦门、赣州、南京、石家庄、唐山位列跌幅榜前五。

正如很多人说的,涨价去库存,刷新了宏观经济学教科书。

可能这份爱,只有三四线城市的人才能真正的体会到。

实话实说,三四五六线城市现在除了房价高之外,其它的所有配套设施真的是跟不上。尤其是一些偏远的新区,人口密度极其低,据当地人反映很多楼盘甚至都没通水通电,居民生活十分不便。一点不夸张地说,多数小区晚上的亮灯率都不足10%。一个又一个新区新鲜出炉,像极了当年的鬼城鄂尔多斯。

但决定性的因素还是棚改。绝大多数三四五线城市目前的狂欢也源于此。

取消限购,并未将楼市从泥潭中拉出,当时除了厦门深圳房价有所复苏之外,其他城市依旧深受高库存之累。

3.一定要明白“不赚最后一个铜板”的道理。在这些城市房子比较多的朋友,不妨在高位抛出一两套,去一二线城市上车。相信后者的增值潜力,大概率会超过前者。

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