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今年土地市场也是红红火火必威:,最近还有一

2019-09-12 16:48

人口数量减少,将带动地区经济下行。

相关统计数据显示,仅今年前8个月,全国刷新地价纪录的地块就多达211宗;而据克而瑞监测的40家重点房企,截止到11月,通过招拍挂市场拿地金额已超过1.2万亿元,其中11家房企拿地金额同比增加超过一倍。今年房企拿地热情之高,土地市场之火热,由此可见一斑。

不仅仅是这些城市,济南、苏州等城市近期的土拍市场也有上扬之势。

而也在这一天集中拍卖6宗地的厦门,集美、同安、翔安的区域楼面价全部被刷新,6宗地总成交金额达171.1亿元,其中价格最高的一宗楼面地价约3.8万元/平方米,甚至超过广州和珠海的“纪录保持者”。

需要注意的是,大多数三四线城市本就没上马楼市调控政策,本身就是宽松得不能再宽松。所谓松绑楼市,对他们可能毫无意义。楼市调控是否转向,对于稳定当地楼市,也不会有太多实质性影响。

目前全国有50多城市加入了限购行列,基本上一二线城市都已成为限购城市。多数情况下,本市户籍可购买2套住房,非本市户籍可购买1套住房。

房地产将减速换挡

统计数据显示,2019年1月,全国土地成交金额TOP10城市总计成交1586亿元,同比上涨4%。西安、郑州、太原等中西部城市榜上有名。其中,西安和太原同比涨幅分别高达233%和553%。

传统旺季“金九银十”还未到,广州楼市已经一片沸腾。近日,伴随着芳村和黄埔两个地块的高溢价出让,开发商“封盘涨价”和二手房业主反价成为市场热议的焦点。无独有偶,就在广州黄埔长岭居地块创下出让价格新高同日,珠海和厦门等城市的土地出让,同样遭遇了“土豪”开发商高价拿地的“盛况”。

常理来说,土地流拍会直接导致财政收入的减少。但2018年全国卖地收入6.5万亿,创下历史新高,土地收入仍然占到地方预算收入的2/3。说明政府为避免财政收入的大幅减少,增加了土地供应。

房地产公司竞拍土地时,最需要的是现金流。而目前公司的现金流数实在不可细算,反而是资产负债率很吓人。

事实上,伴随着社会经济的发展以及人口红利的减弱,如今又迎来高地价新常态,房地产行业正在减速换挡,就产品来说,不管是一线二线还是三线城市,刚需转改善是大趋势。

这些城市要注意了

本轮土地市场的回暖,几乎与房价升温同步。不过,从今年5月开始,国内商品房交易已明显开始降温。

在商品房用地供给上,也存在一些限制,比如加大建设租赁房 、共有产权住房、经济适用房,都一定程度上减少了商品房用地。一些土地配建政策,如开发商需承担幼儿园、绿化公园等社区公共项目的建设,以及竞自持的规定等,都对开发商的拿地热情起到一定的抑制。

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刚需房最大的优势是价格,但如今地价已经这么高了,刚需房价格不可能比二手房便宜,而且限购限贷那么严,购房宜一步到位买大房子。至于房子比较多的二三线城市,只有好房子才能脱颖而出。

就目前的大趋势来看,今年的土地市场重点会回归二线城市。一线城市虽然也是房企投资的重点,但由于一线城市出让地块较少,房企会将投资目光聚集在二线城市,一些省会城市以及经济发展较为快速的城市将会被列入重点投资对象,尤其是长三角地区城市,环沪的土地市场热情本就高昂。另外,在核心城市周边的三四线城市可能会被房企持续关注,其他城市可能面临去库存的现状,开发商拿地也相对谨慎。整体来看,三四线土地市场将持续降温。

虽然从全国的数据来看,1—7月份房地产开发企业土地购置面积11167万平方米,同比下降7.8%,降幅比1—6月份扩大4.8个百分点,但房企1—7月份土地成交价款3848亿元,仍保持同比增长7.1%,增速回落3.1个百分点。

面临经济的不确定性,楼市应该还会持续松绑。

昨天恒大总裁夏海均就表示,一线、二线是未来房地产发展最好的区域。恒大将持续覆盖一线、二线城市和经济发达的三线、地级市,四线不准备去。

有专业机构分析,在我国住宅市场风险增大而旅游地产市场日趋成熟的情况下,旅游地产进入刚需时代。未来5-10年,主打文化旅游、度假养生的旅游地产将成为房地产市场重要的发展方向。

数据来源同策研究院、wind、国家统计局、dataln

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楼市牛市能否真正出现,还需要看信贷的宽松程度,特别是“认房又认贷”是否继续执行。

?离不开的一线,回不去的三线,那我们去二线安家可好?

其实,花大价钱买下的“面粉”不一定要做面包,合富房地产研究院顾问黎文江表示,天价面粉不是用来做面包的,而是用来做蛋糕。

与新房和二手房市场相比,土拍市场的小阳春“温度”更高。回顾节后各城市土拍,地价屡创新高,溢价率不断攀升。

中原数据显示2016年年内,全国已经出现单宗土地超过10亿的地块300宗,其中溢价率超过100%的达到了150宗。而2015年同期,单宗土地成交金额超过10亿的只有150宗,其中溢价率超过100%的只有6宗。

其中,一线城市流拍土地 21 宗,二线城市流拍 519 宗,三四线城市流拍 1268 宗。资金压力成为本波土地流拍的重要原因。

如此之高的负债,不得不让房企在拿地环节反复斟酌,是否拿地,很关键原因是房价走势。如果未来房价上涨,上行期的债务扩张,是弯道超车的大杀器;但如果未来房价下跌或者高位横盘震荡,那么下行期的债务扩张,是自己给自己埋下地雷。

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8月16日,广州芳村华大物流地块高溢价拍出,带动部分周边二手房业主惜售反价。合富置业业务总监关文德表示,目前芳村二手交易市场中,楼梯楼二手均价为1.6万—2万元/平方米,电梯楼二手均价为2.6万—3万元/平方米。

从2014至今,进过大大小小几轮调控,房价却越涨越高。

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本次调控也将成为一个标志性事件,上半场的一些根本制度和逻辑将变化,中国楼市将进入下半场。曾经庞大的资本,将从一线、热门二线城市流出,向不限购、房价更便宜的二三线城市转移。

对于目前手中缺地的开发商而言,自然会利用当前的窗口期加速拿地。那么房企加速拿地,房价会因此上涨吗?

土地市场热度不减8月再创新高

2018年,随着对房贷政策全面从严,房企从资金端到资产端的现金流大幅度被挤压。2018 年全国土地流拍率创历史新高,共流拍土地 1808 块,较2017年大幅上涨93.16%。

?一线城市靠边站,这3个二线城市,将成为今年楼市新的热点

以广州为例,11月下旬上演了两场大规模的拍地,在短短四天时间里共拍出17宗地块,收金309亿元。高地价的背后,是开发商高涨的拿地热情和多达1852轮出价的激烈竞价,其中,广钢新城、白云新城、海珠江燕路5宗地超过4万元/平,也正式宣告广州市区地价进入“4万+”时代。而上海地价更加凶猛,今年8月份静安区一商住地拍出破10万元/平的天价。

从城市排名来看,一二线城市仍然是房企投资拿地的重点。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从政策面发展趋势来看,官方频繁表态及热点城市收紧政策落地,预示着三季度后,一二线城市尤其是房价同比上涨幅度超过10%的城市的政策面可能会出现转向。苏州、南京等城市楼市出台新政后,三季度其他房价上涨幅度超过10%的热点城市楼市调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”,重启“限贷”甚至“限购”已经是大概率的事件。“同时,土地市场也将出台措施,以防止市场出现系统性的风险。”

2月份,一线城市新建商品房环比上涨0.3%;二手房止跌为赢,上涨0.1%。一线城市房价率先回温,楼市稳中向好的趋势明显。

调控还在继续,短时间还看不到结束的时间,一些抱有幻想的人可能这次失望的时间比较长。

为什么这么说?因为旅游地产将进入刚需时代!

绿城中国行政总裁张亚东近日表示,现在的房子都是两年前拿地,利润都是靠三年前的项目。没有房子卖是最痛苦的,因为没有房子就没有回款,也就没有投资,要下大力气解决拿地问题。

不过,虽然房价和成交量增幅已经放缓,但土地市场却似乎并未冷却。

其实,一座城市的一切价值都体现在它的房价当中。一座城市的房价,锚定了了这座城市的价值。正所谓便宜没好货,好货不便宜。买房,一定要擦亮你的双眼,找准优质的城市进行投资。

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据前瞻产业研究院报告,2009年到2014年,我国旅游地产项目分别为926、1380、2128、2259、5299与7965个,另据克而瑞旅游地产事业部统计,2015年全国新增旅游地产项目736个,政策肯定、旅游市场与**需求提升,推动了近几年旅游地产项目大爆发。更重要的是,开发企业以富力、万达、碧桂园、恒大、绿地、万科等大型房企为主,品牌美誉度高,项目开发和**有保障。

参谋长在之前的文章里就有提到过,调控的目的本就不是降房价,而是稳房价,未来的房地产行业仍会稳步增长,这与房地产的地位密切相关。首先,房地产作为经济的“支柱产业”,随着经济的不断上涨,自然决定了房地产不断增长的态势。其次,城镇化进程离不开房地产的推动,未来二三十年,还将有2亿人口进入城市,房地产行业需要为这些人口提供住房。随着房地产调控政策见顶以及大环境的改善,2019年开放商对于房地产的走势持乐观状态,但购房者不必太过担心,这里的不断上涨并不是大幅上涨,而是小范围内合理波动。

国家统计局最新数据显示,7月份70个大中城市房价环比上涨城市个数减少,下降城市个数增加,总体涨幅连续3个月收窄。其中,前期上涨过快的一线城市和少数热点二线城市涨幅收窄尤为明显。

楼市分化是主流,买房如何找准优质资产?

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这轮崭新的楼市调控完全不同于以往任何一次调控,因城施策,立体化调控,限贷、限购、限价一起上,层层加码,去杠杆、打击**针对性明显,中国的房地产行业,正面临着30年来前所未有的大变局。

厦门2019年首场土拍也是战局激烈,共吸引了22家品牌房企参与竞拍;

此前,历经数小时、百轮举牌的高强度、高溢价土地拍卖,往往只在一线城市出现,且只限于优质地块。如今,土地出让市场的这种火热不仅蔓延至二三线城市,而且似乎已经司空见惯。

曙光已现,一线城市率先回温

这种判断有很多的数据支持,比如猫哥一直说的人口。

事实上,高地价并非一线城市“专利”,这一趋势正向二三线城市蔓延,天津、济南、武汉等城市土地拍卖溢价超过200%,尤其是天津空港经济区内的3宗地块,以总价57.5亿元成交,平均溢价高达494%!

总之,土地储备量的多少决定了开发商的市场占有率以及竞争力。2019年的土地市场总体呈现稳中有升的状态,二线城市会出现局部热度。但在参谋长看来,“地王时代”或将远去,土地市场过热现象出现可能微乎其微,在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标之下,平稳理性将成为未来房地产市场的发展态势。

无独有偶,萝岗长岭居地块8月25日竞拍出让,最终以溢价240.9%、约2.7万元/平方米楼面地价成交。当天就有楼盘以“极端天气”为由宣布“封盘”。另一些项目则选择凑热闹通宵开盘,并对外释放“卖完即涨价”的说法。某楼盘当晚卖房卖到凌晨三时,而最旺的某楼盘则据称当晚卖出40套揽金1.2亿元,“卖到POS机无纸可用”。

刚需族:注意个税社保别断缴,买房量力而行。

政策趋紧下,房子不好卖了,开盘必然亏,不开盘,谁又能再耗个三五年?

高地价向二三线城市蔓延

2018年,房企拿地态度变得格外慎重。随着大环境改善,资金逐步回流,不少房企抓住这个机会,拿地补仓。近三个月,房企拿地规模明显增加,甚至出现多家房企争夺一宗地块的现象。

在购地面积同比下降且降幅扩大的情况下,土地成交价块却仍增长,增速回落幅度也远小于购地面积的降幅,这无疑意味着土地购置价格的大幅上升。

一二线的热点城市,由于前期调控过严,未来房贷、行政性措施放松,价格会有所回升。

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