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个人购房贷款增加1.12万亿元,受到楼市调控政策

2019-09-21 02:18

现在的房价之高,对于很多中低收入的家庭来说已经超出了他们承受能力。近期,最高层领导会议在提到房地产市场时,用到了历年来最严厉的措辞:坚决遏制房价上涨,可见房价对于普通民众生活的影响。

中国楼市黄金十年已经过去,至于未来中国楼市市场又是怎样一番景象,房价暴跌还是暴涨?中国楼市即将发生10件大事!关键还要看房地产企业能不能做好战略转向,回归理性的市场开发状态。那么中国楼市走向又该如何呢?

在楼市火爆,人人都想赶紧入市分一杯羹的时候,其实楼市已经悄然的变天了,也逐渐迎来了房价上涨的完结。接下来就从政策环境,市场供应,市场需求,金融环境和房地产税五个方面来看一看房价上涨为什么会完结。

2016年9月30日,北京、天津相继出台楼市新政,紧接着郑州、成都出台限购政策......整个十一假期,每天一个限购/限贷城市已经成为大家每天关注的点,至此,短短7天时间,已经有18座城市出台楼市调控新政。随着限购政策的放开,土地供应量的严格控制,目前大连的库存已经基本达到了比较健康的状态,10月也将迎来大连近2年来首个土拍高潮,从上半年的土拍价格来看,地价若有上涨,势必会带动周边的房价。

一直以来,房地产行业的发展都是备受关注的,特别是有关房价涨跌的消息,都是大家热议的话题,现在楼市里的任何微妙的变化,总是能拨动购房者的心弦。进入到2019年以后,就又有城市传来放松楼市调控的消息,话说,从去年年底的时候,就已经有好几个城市出现了松绑调控政策的现象,如果放松楼市调控,那么无疑会让购房者对于房价的上涨引起担忧,现在的房价已经是很高的啦,不是我们普通人想买就能买的起的,很多人只能处于观望状态,成交量也是寥寥无几,这也从侧面反应出了我国的房地产市场已经进入调整期了,那么今天小扒总结了3点2019年将影响我国楼市变化的因素,下面我们一起来了解一下吧。

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1、房价上涨调控声音再起

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2016年9月30日,北京、天津相继出台楼市新政,紧接着郑州、成都出台限购政策......整个十一假期,每天一个限购/限贷城市已经成为大家每天关注的点,至此,短短7天时间,已经有18座城市出台楼市调控新政:

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一二线城市因为房源少,房价上涨还有市场因素影响,但在三四线城市,棚改货币化安置比例过高则是催涨房的重要因素。棚改制造了购房需求,同时又将这些需求直接推向了房地产市场。一下子有这么多“不差钱”的购房者集中买房,房价想要不上涨都难。

2015年上半年,就在所有人的目光都聚焦资本市场的时候,中国楼市正悄无声息的告别低迷,稳步回暖。这是楼市告别黄金时代后,再次迎来复苏。

政策环境

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第一,就是楼市调控,现在国内的房地产市场依然是政策市,受到楼市调控政策的影响比较明显,现在虽然已经有城市放松了调控,但是房地产的主流声音还是住房不炒,很多的人都表示,限购限贷等政策不会大面积的取消,将来楼市调控是否能全面放开,这个还不好说,如果取消,房价也会再次进入上涨的通道。

那么是不是说现在房价没有下跌的可能呢?其实也不是。通过往年的楼市调控来看,无论何时,只要政策的干预,房价的走势或多或少都会受到影响,只不过要看政策的力度以及是否做到了打蛇打七寸。

据中国人民银行7月22日发布了《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》,数据显示,今年1-6月,个人购房贷款增加1.12万亿元,同比多增1767亿元,这也是有记录以来半年度个人房贷首破万亿。

“房住不炒,租售并举”在今年的大会上被重申,并且作为未来房地产市场发展的指导思想,围绕这个中心思想,各种楼市调控政策相继出台或即将推出,再配合以往调控政策的持续调控,可以说在政策环境上楼市迎来了大利空。成都楼市目前已经是“三限”状态,既限购、限售和限价,限购指不管买新房还是二手房必须满足相应的购房资格;限售指不管购入新房还是二手房必须达到规定年限后才能出售;限价指房管部门对新房价格进行限定,控制新房价格虚高,不过二手房价格不受限制。由于二手房不在限价范围内,加上限价使得新房供应量急剧减少,促使成都二手房市场从7月开始火爆异常,当然这也是政策出台的目的之一,去库存,去空置,去杠杆。在这个时期也是楼市投资者最好的离场机会,但不少人却觉得楼市前面几次都是越限越涨,所以已经不相信政府的调控决心和手段,依然疯狂入市。有这种想法是可怕的,狼来了的故事大家应该都听过,喊了几次狼来了,狼真的来了却不信了,结果就只能羊入狼口了。

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上面提到了房价高的原因,有的城市是因为新房供小于求,有的城市是因为棚改货币化安置产生了大量“不差钱”的购房需求。当然,从房价构成的角度来分析,地价过高、税费比例高、货币超发等都是导致房价不断上涨的重要因素。另外,投机炒作也是促成房价快速上涨的原因之一。要想房价下跌,需要从以上因素中找解决方法。

截至今年6月末,个人房贷余额12.64万亿元,同比增长17.8%,增速比上季末高0.2个百分点,比各项贷款增速4.4个百分点。

新房市场因为限价,就算全款也一房难求,这种状态是不可持续的,是一种假象而已,目的只是为了去二手房库存和杠杆,当二手房库存降到一定数量,新房市场就会逐渐打开购房通道,比如最近成都房管部门出台的摇号购房政策,不用全款都能公平摇号买新房,这已经是一个重要的信号了。

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第二,就是金融政策,在已经过去的2018年,各大银行纷纷的上调首套房子以及二套房子的房贷利率,但是,从总体来看,房贷利率依然处于较低水平,这是因为基准利率处于低位。目前,五年期以及以上贷款基准利率为4.9%,为历史最低值。而随着降准,国内房贷利率政策将进一步宽松,各大银行的首套房以及二手房的房贷利率水平有望进一步下调,购房者的购房成本将有所降低。在2019年,是继续维持低利率水平,还是会加息,也将直接影响楼市走势。

新房供小于求,一是通过限购、限贷等从需求端限制购房需求,二是通过增加供给来改变供需关系。现在的调控政策已经涵盖了以上两点,只不过因为需求量依然很大,供给虽有增长但仍难以满足需求,因此效果并不明显。

国家统计局最新数据显示,上半年,全国房地产开发投资43955亿元,同比名义增长4.6%,其中住宅投资增长2.8%。

再看看房屋租赁市场,目前,房地产开发商、银行、非地产行业国有资本、非地产行业民营资本、农村集体经济组织等未来租赁市场的供应端主体都已经开始着手进入房屋租赁市场,未来房屋租赁市场的轮廓也逐渐清晰。有人会觉得,发展房屋租赁市场,租房的人多了,加上房产税会转嫁的租房者身上,房租必然会上涨,到时候租赁市场又是一番炒作,普通刚需又要背锅,其实这种情况出现的可能性很小。理由有三个,首先,虽然租赁市场的需求端增加了需求量,但供应端同时增加了数量庞大的供应。其次,进入租赁市场的资本有国资的参与,国资参与的目的说控制市场有些过了,算是引导市场吧,既然国资参与,首要目的必然不是追求利润。再则,租赁市场的土地供应是来自于农村集体土地,农村集体土地流转费用较低,集体土地从一亩产值几万元到一亩产值几十万元,农村集体经济组织也是很乐意的。

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全国商品房销售面积50264万平方米,同比增长3.9%,全国商品房销售额34259亿元,同比增长10.0%,其中住宅销售额增长12.9%。上半年,房地产开发企业到位资金58948亿元,同比增长0.1%。

目前房屋租赁市场主要是私人房源或者民营资本参与,租金定价权在房东手上,但国有资本参与后,当市场占有率达到一定比例后,租金定价权就不完全在逐利的房东手上了。相信在监管部门的引导下,未来房屋租赁市场必然能够健康的发展。

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第三,就是棚改货币化补偿,从2016年开始,我国的房价,尤其是三四线城市里的房价都迎来了很大的涨幅,其实棚改货币化补偿是重要的一个原因。简单点来说,棚改货币化安置的比例高,会创造大量的购房需求,在消耗掉库存的同时,也带动了当地房价的上涨,而棚改货币化安置比例降低,采取实物安置的方法,将降低购房需求,从而起到平抑房价的作用。

除此之外,限价虽然限制了新房价格的上涨,但是对于二手房市场的影响微乎其微,反而导致了新房与二手房房价出现了倒挂;限售在一定程度上打击了投机炒作行为,但是很难影响那些打算长期投资的人群。至于说如何降地价、调低税费比例以及不发这么多的货币,不是你我讨论就能解决的。

中国指数研究院发布的百城房价数据也显示,6月份中国平均房价环比上涨0.56%,高于5月份0.45%的环比涨幅,是2014年1月以来的最高环比涨幅。在这之前,百城房价刚刚在5月份完成了由跌转涨的过程。

市场供应

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限购、限贷、限价、限售等措施我们都已经实施了,房价依然没有下跌的意思。其实,这些政策在以往可能是降房价行之有效的好措施,但是因为在各地执行力度不同,房地产市场环境也有较大的差异,效果也会打折扣。

随着环比房价上涨城市的增多,越来越多的城市同比降幅有所收窄,个别城市同比出现上涨。数据显示,今年6月份,70个大中城市中有68个城市新房价格低于一年前,但其中56个城市降幅比上月收窄。

今年10月11日,成都市发布了《加快推进我市成品住宅发展的实施意见》,《意见》要求,到2022年底,全成都市只卖成品房,成品房不是精装房,但成品房是完成了硬装的房子,这样开发商建安成本会增加,未来新房价格必然会上涨。说到这里可能很多人会觉得,房价既然要涨,这不是与前面说的政策环境违背了么?其实是不违背的。10月13日,成都市规划局通过官网正式发布《成都市城市规划管理技术规定》,《规定》要求,城市核心区最高容积率为2.5,一般地区为2.0,特别地区为1.5。而新规发布以前成都市二环内不少中高端楼盘的容积率是4.0,甚至部分楼盘容积率高达5.0。

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最后,总的来说,2019年房地产市场依然会受外部因素的影响,一二线的城市可能依然处于供小于求的局面。可能在多重因素的影响下,2019年的房地产可能将出现两极分化的场面。不知各位网友有什么不一样的想法和看法,欢迎大家在评论区留言讨论哦~

其实,还有一些措施对于降房价来说有更好的效果。下面我们就来一起盘点一下快速降房价的“大招”。

此外,有66个城市二手住宅价格同比下降低于一年前,但降幅比上月收窄的城市有51个。70个城市中,上海6月新房价格较去年同比上涨0.2%,而深圳房价较去年同比上涨15.9%。

容积率指的是建筑面积与土地面积的比值,容积率越高,在同样一块土地面积上修的房子就越多,简单来说就是容积率为2.0的土地,能修的房子只有容积率4.0土地的一半。土地容积率的规定给房地产市场划开了一条分界线,容积率2.5以下的房子和2.5以上的房子已经没有了价格的可比性,高容积率的二手房房价已经有了天花板。

苏州:户籍居民有三套房者,不得再买房;房企价格过高将被约谈

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而有机构测算,在房价上涨城市增多的同时,平均房价也出现上涨。其出具的数据显示,6月份,70个大中城市新房价格环比上涨0.2%,较5月份0.1%的增幅还扩大了0.1个百分点,近一年来连续两次实现正增长。

未来低容积率新房的价格肯定会很高,从《规定》发布后成都土地成交楼面价就能看出,部分容积率为2.0的土地,楼面价已经接近了当前一些二手房的单价,除了地价的上涨,前面提到的成品房要求,以及智能建筑、环保建筑等概念的加持,未来低容积率新房价格可见一斑,2017年成都房地产的确是迎来变革的一年。为什么未来新房价格要抬高到那么贵呢?重要目的之一是为了分化楼市的消费层级,让高收入人群和改善需求人群不与普通老百姓抢房。这一观点从11月15日成都市发布的《成都市房地产业发展五年规划(2017-2021年)》中得到了确认,规划中明确说到,引导首套房购房者购买存量二手房,也就是高容积率房子,支持改善需求购房者购买新房,也就是低容积率的房子。消费层级的划分,也是为未来征收房产税做好铺垫。

成都:分区域限购,二套房首付比例不低于40%;部分区域单人只能新购一套房

大招一:全国范围限购

国家统计局数据显示,6月一线城市房价上涨依然惊人,其中深圳新房价格环比涨幅高达7.2%,此外,上海上涨了2.4%,广州上涨1.6%,北京上涨1.6%。

市场需求

郑州:拥有两套房者限购180平米以下住房,二套房首付40%,首套房首付30%

现在的限购政策大多只是区域性质的,很多城市都是以在该城市拥有的房产数量作为判定首套房、二套房等的依据。如果实施全国范围的限购,你即使在某个不起眼的乡镇上有一套房,再到其他城市买房也算二套的话,那么势必会减少很多购房需求。但是,这个政策实施的难度不亚于降地价与停发货币,有点脑洞大开。

具体到北京,6月新房涨幅较5月扩大0.2个百分点,连续四月出现上涨,此外,6月北京二手房价格环比上涨2.3%,涨幅虽较5月收窄了2个百分点,但也是连续四月上涨。

2017年7月6日,国家统计局发布了一组数据,2016年城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米。这个数据肯定还不包括小产权房和部队用房面积,因为小产权是不受法律保护的,也是不被国家承认的,部队用房涉及军事机密,必然也不会被统计。就算以人均36.6平方米来看,也就是说一个三口之家,平均住房面积已经达到了110平米,这个数据说明了什么?说明了我国的已建住房面积已经足够满足全民需求,解决住房问题工作的重心已经从如何建更多的房,转变为了如何让普通老百姓拥有住房,也就是房地产从增量房时代来到了存量房时代。成都虽然未来五年的人均住房建筑面积目标是45平方米,但这个数据是平均值,贡献这个数据的是未来低容积率的高端房产。或许有人会质疑,中国的城镇化进程还没有结束,并且二胎政策放开后,城市人口还会快速的增长,对住房的需求还会继续的上升。

珠海:本地限购3套外地限购1套144平方米及以下住房,而二套房首付不低于40%

大招二:进一步提高二套房的首付比例,停售三套房

而在北上广深等一线城市,上半年成交面积同比增长48%,深圳还出现局部楼市暴涨现象。

先说一说城镇化进程,根据国家统计局2016统计数据,2016年年末,全国常住人口城镇化率为57.35%,中国的城镇化目标是到2030年达到70%,也就是说全国城镇化还有13%的进程空间,如果以14亿记全国总人口,也就是说未来还有1亿8千万的人口要进入城镇,如果把这些人平均分配给全国70个大中城市,那到2030年平均每个城市也就增加256万人,但全国何止70个城市,如果为了发展一个城市,而让另一个城市变成空城,这可能么?

济南:购买首套和二套住房的首付款提至30%、40%,已有三套住房的暂不得再购房

相对于大招一,大招二的可行性更强一些。允许人们买两套房,可以满足刚需、刚改的购房需求,而完全抑制投资性购房需求。这可以在一定程度上减少购买力,从需求端改善供需关系。

中原地产首席分析师张大伟表示,今年上半年,房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码,上半年房地产市场销售情况逐步好转,量价齐升局面再现。

再说一下二胎政策,据国家统计局统计数据,二胎政策放开前的2015年全国新增人口1655万,二胎政策放开后的2016年,全国新增人口1786万,2017年根据前8月新增人口数据预测2017年新增人口1743万(以上新增人口均未减去死亡人口数量,每年死亡人口数量基本一致)。从以上数据可以看出,二胎政策放开后,人口的增长其实是并不明显的。并且随着老龄化日益严重,年轻人结婚成本和生育成本过高,我国的人口增长情况不会太乐观。

无锡:二套房首付比例提至40%,非本市户籍限购二套房,对土地出让设置最高限价

大招三:加息

6月,土地市场也热起来了。土地市场的火爆再次引发人们对楼市的猜想:“面粉已经涨价,面包价格会跟风上涨吗?”不过一线城市的全面回调并不意味着全国楼市也将重回“大步快涨”时代。

再加上未来房屋租赁市场的发展,未来居住成本必然会稳定下来,当购房者有了更多的选择,购房的需求必然减少。

合肥:在市区范围内,第三套禁购,首套房首付比例调整为30%

与提高首套房和二套房的房贷利率相比,加息对于房地产市场的调控效果更为明显。因为提高首套房和二套房的首付比例,只是影响了正在贷款买房的那些人,而加息则是对正在还贷的人们以及开发商都有影响。加息意味着货币政策的收紧,消费的萎缩,同样会对房价产生直接影响。

但有一点非常肯定,市场转好,多数开发商对涨价满怀信心。所以,不管该不该涨价,但房价是肯定要涨了。那么,随着下半年房价上涨,遏制房价上涨的呼声会再度响彻我们的耳畔。但是,只要房价不会过度暴涨,相信政府宏观调控的机会不大。

金融环境

武汉:汉阳等区实行住房限购限贷,本地户口居民购房首套房首付最低25%,二套首付最低50%,第三套禁贷

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2、中国人弃股买房

首先看利率,从2008年9月开始,我国的五年期及以上贷款基准利率从7.74%一路降到了现在的历史最低值4.90%,宽松的货币政策持续了10年之久。再看一看广义货币余额,中国人民银行统计数据显示,2008年底,我国广义货币余额47.52万亿元,到2017年6月,这一数据已经达到了163.13万亿元,也就是说将近10年,央行印了120万亿元左右的钱,虽然这部分钱没有直接冲击老百姓的日常消费,但是却大大冲击了房地产市场。

佛山:预售商品房时,应当取得商品房预售许可证

大招四:房屋空置税

楼市股市向来是冤家一对,近期暴跌的股市给全民皆股的市场上了生动的一场投资教育课,一时间段子手横行,不过那些”股市有风险,投资需谨慎”的告诫,远没有账户上变幻的数字更具有说服力。

我国的房价在货币宽松,央行疯狂印钞的金融环境下,不疯涨真的是有难度。当然宽松的货币政策和央行大量的印钞并不是不合理的,我国近十年的发展离不开宏观经济调控,宏观调控政策必然是顺应市场环境的,过去十年的全球市场环境决定了我国金融环境应该是宽松的。但十年过去了,如今的全球市场环境已经今非昔比,全球主要经济体目前都处在了经济复苏的时期,各国也在频繁加息收紧货币,举个例子说明一下外国加息对我国的影响,全球经济体就像几个连在一起的湖,每个国家的货币就是水,房地产就像是水里的一条大鱼,其他几个经济体都在湖底往下挖,水往低处流,自然全球的水就会往这些经济体流,中国如果不往下挖,那中国的水就要流到连房地产这条大鱼都养不活。所以中国目前已经开始承受资金外流的压力,收紧货币政策是大势所趋。

南宁:商品房实售价格不得高于预售申报价

与以上措施相比,房屋空置税对于降房价来说的效果最为明显。那些空置的房屋,很多都是投资炒房者买来坐等放房价上涨升值的,空置不但造成了资源的浪费,还减少了市场的供给量,让真正需要房子住的人无房可买,无房可租。一旦收取空置税,就会促使那些空置的房子出售或者出租,市场上的房源多了,房价也就会逐渐回归平稳。

于是很多人想到了楼市,众人感叹:相比暴涨暴跌的股市来讲,房产仍然具有稳定的投资价值。

另外由于货币政策的宽松,房子被彻底当成了一种投资工具,金融属性已经完全掩盖了房子本身的居住属性,导致房地产投资的金融杠杆过高,甚至已经出现了系统性金融风险,为了防范系统性金融风险,从2015年开始金融市场开始了逐渐的去杠杆,而楼市的去杠杆必然会影响房价的变化,对房地产市场来说也是重大的利空。有人会觉得中国目前经济下行压力大,加息是绝对不可能的,事实真的如此么?加息收紧货币,确实会对实体经济形成负面影响,因为企业融资成本和难度会增加,但是,房地产市场就像一块海绵一样,过去十年从中国的资本水池里面吸了太多的水,冲击了实体经济的发展,一旦加息收紧货币,房地产市场挤出来的水足以满足实体经济的融资需要,但为什么我们现在还不加息,目的之一是求稳而已,如果快速的对房地产市场施压,楼市崩盘造成的负面影响更为巨大,所以目前不加息收紧货币,只是给房地产市场着陆预留时间而已。

东莞:首次出台楼市限购政策 只针对新建商品房, 限贷3套以上无法贷款

另外,还有网友列举了房产只能以首次购买的价格出售、限售期延长至10年以上等措施,这些对于降房价也会有立竿见影的效果,但是施行的可能性不大。

知名地产商任志强在“21世纪房地产论坛第15届年会”回答记者有关上市房地产企业的股票现在是否值得买入的问题时说:现在严格说起来银行和房地产企业的估值偏低,高科技什么的估值偏高,他们的市盈率已经到了80倍到100倍,而房地产是8-12倍之间。

房地产税

福州:限购2套144平方米及以下商品房;首房首付比例30%

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“就我个人来说,我觉得现在的股市和实体经济状况是有差别的,所有企业的回报不足以满足这么高的估值,所以你们还是买房子吧。”

房地产税,是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。也就是说房地产税包含了房地产开发、建设、交易和持有等各个阶段的税费。在过去,也包括目前,房地产税的重点还是在开发、建设和交易阶段,对房子的持有阶段可以说是没有进行征收的。

另外惠州出台房地产市场调控措施,未涉及限购限贷。

当然,还要提一下房产税。有人认为房产税也能降房价,但是笔者认为即使房产税实施了,也可能会转移到房价或者租金上,效果并不会很明显。

字面意思很好理解,面对股票大盘的震荡,还是放弃股票改买房子吧!

这里就要说一说房地产税和房产税的区别,前面提到房地产税是一个综合概念,是整个房地产市场税费的概括。而房产税就是房子持有阶段所需要缴纳的税费,房产税对楼市也是一个较大的利空政策。

*90/70政策:即新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

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