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至于让我爱我家切割胡景晖,将直接影响二房东

2019-10-02 13:25

2018年8月,粮食、蔬菜等物价上涨情绪日渐浓厚。而在过去几个月,以北京为典型的一二线城市,房租上涨已一骑绝尘。层层暮霭之中,租赁之王,逐渐浮出水面。

最近几天,水木一篇《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》和我爱我家副总裁胡景晖的辞职将自如蛋壳这些长租公寓推上了风口浪尖。

18日腾讯新闻《一线》作者郭亦非抛出一篇长文《曾炮轰资本抬高租金 我爱我家胡景晖辞职》,经网络发酵后迅速在各大媒体转载,从而引爆网友对长租房的讨论。部分内容截取如下:

8月19日上午,胡景晖召开媒体见面会解释自己近日言论。对“链家董事长一通电话导致自己被离职”等热点问题予以回应的同时,胡景晖又爆出新的“猛料”,并在沟通会上重申,“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”。 这两天中介租赁行业颇不平静。 刚刚过去的这个周末,我爱我家副总裁胡景晖的离职风波在“北京等一线城市房租暴涨”这一热点话题的催化下刷爆朋友圈。作为为我爱我家服务18年的老将,胡景晖“炮轰”自如、蛋壳等长租公寓运营商高价抢房后闪电辞职,并称自己的离职是因链家董事长左晖给我爱我家董事长谢勇打的一通电话。 8月19日上午,胡景晖召开媒体见面会解释自己近日言论。对“链家董事长一通电话导致自己被离职”等热点问题予以回应的同时,胡景晖又爆出新的“猛料”,并在沟通会上重申,“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”。 8月20日,租售同权概念早盘走强,截至发稿,市北高新涨停,东易日盛涨逾6%,三六五网、世联行、我爱我家等涨幅居前。 消息面上,针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道,北京市住建委高度重视,联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。 “炮轰”自如、蛋壳等推高房价后火速离职 胡景晖的离职风波事起房租上涨。 针对近期一线城市房租大幅上涨,我爱我家时任副总裁胡景晖在17日早上接受媒体采访时评论称,“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,重装修,继续违规N+1出租,完全破坏了正常房屋租赁市场”。 同日,北京住建委等多个部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,要求他们不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。 意外的是,当日晚间,我爱我家发布声明,称媒体所节选的胡景晖个人对房屋租赁市场的看法,仅代表其个人态度,并不代表我爱我家公司的观点。 次日即8月18日早上,胡景晖在朋友圈宣布辞去我爱我家副总裁。胡景晖随后在接受每日经济新闻采访时称,“左晖两次主动联系谢勇要求管管胡景晖的嘴,不然就让链家全面在舆论上跟我爱我家开战”。 8月18日午间,左晖迅速做出回应。他公布聊天记录澄清是谢勇主动联系他,至于让我爱我家切割胡景晖,是谢勇自身选择。左晖还强调,“同意大家要一起为行业发展努力,对我爱我家内部事情没有任何观点”。 在近期房租暴涨的背景下,胡景晖的离职迅速引发关注,围绕着胡景晖、左晖、谢勇三位中介大佬的“大战”愈演愈烈。 媒体沟通会四大看点 身处舆论漩涡,离职后的胡景晖在8月19日召开了一场十分仓促但颇有看点的媒体沟通会,主持人和唯一主角都是他自己。根据公开资料和媒体报道,基金君整理出以下沟通会要点。

房租暴涨,成了这个盛夏的热词。在“房住不炒”“租购同权”的调控背景下,部分热点城市房租上涨明显。曾被寄予厚望稳定市场租金水平的长租公寓,反成房租上涨的新推手。房价、租金一波未平一波又起,从炒房价到炒租金,楼市为何“按下葫芦起了瓢”?

然而,欲戴王冠,必承其重。

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“8月17日,在一场电话会议中,胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场的胃口,现在发展严重跑偏了。”

  1. 谈左晖:对方否认施压致其离职 胡景晖表示,8月18日晚自己曾致电左晖求证“是否是因左晖施压才导致自己被辞职”一事。对方回应称,“我们认识20年了,你还不了解我吗,你也看到我发的澄清声明了。我以人格担保,从来没有主动联系过我爱我家的高管,绝对没有说过你从谢勇嘴里听到的那些威胁我爱我家的话。” 胡景晖回忆了跟左晖相识的过程,并称二人认识二十年了,私人关系很好。他还称,左晖是个工作很努力的人,虽然存在竞争关系,但是左晖先生一直也是行业内崇拜和学习的对象。 “左晖曾经在2015年挖过我,并把我当时的疑惑一一击破,但是当时我的想法是,我生是我爱我家的人,死是我爱我家的死人,但是现在,我为没有接受当年左晖如此诚挚的邀约,而有一点点后悔。”他说道。
  2. 谈谢勇:曾因聚餐加菜而被斥“丢脸” 胡景晖回忆自己第一次见谢勇时的情况,“去年10月第一次见谢勇,他温文尔雅,是资本市场的老司机。我爱我家登陆资本市场是要感谢谢勇先生的,但是上周五的事件让我很不爽,只能走。” 6月22日,58同城以10.68亿收购了我爱我家8.28%的股权。胡景晖对此在发布会上表示,这笔交易全由自己促成,但自己与姚劲波都没有对方的手机号,“外界传闻这笔收购,姚劲波给我了很大一笔好处,怎么可能呢?” 胡景晖还爆料称:“前些日子,我爱我家的团队和58的团队在聚餐的时候, 我跟姚劲波讨论湖南菜的正宗问题,姚劲波让大厨去做了三道菜。这居然成为了末日审判里我的一大罪状,说我在58面前丢了我爱我家的脸。欲加之罪何患无辞。在中华民族的伟大复兴时代,我绝不受这个冤屈。” 3.谈高房租:降租金可以效仿香港,推出空置税 胡景晖在发布会上谈及了自己对长租公寓的看法:“自如、蛋壳、相寓都挺努力的。长租公寓这个词应该改一下叫住宅租赁运营。这其中有很多资本涌入,但不管什么样的资本都不能只为了赚钱,资本必须承担社会责任,如果资本挟持了许多企业,一定会跑偏。胡景晖还表示:“我说了长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害,这个一点也没错。” 胡景晖认为北京市住建委约谈很有必要,他对房租提出了三点建议: 一、通过全国住建系统建立房屋租赁指导价,指导价每个月在各种平台进行公示;二、有了指导价,出现异常交易,老百姓可以向政府举报,政府一定能查清楚,如果哄抬,可以取消资质;三、建议住建部门尽快和一行两会建立联合工作机制,严格监管进入长租公寓领域的资本。“降租金不是个难事,我们可以仿效香港,推出空置税。” 今年开始,中介之间会出现这么多舆论战的最主要原因,胡景晖认为就是两个字——资本,“并不是资本把这个行业做坏了,其实资本来了反而会帮助这个行业做大做强,但是资本也有跑偏的时候。” 他说,其实战争在很多年前就有,在广东深圳,大概十年之前,每隔半年,中介和中介之间总要打一场仗,规模就类似于古惑仔,现在都改成舆论战了,这已经文明很多了。这个行业是进步了,从拳头变成打嘴仗了。未来一定是大规模的公司占到了市场的50%-60%,剩下的30%-40%,主要看各自的特色。 据媒体报道,对于自己的发言到底动了谁的奶酪,胡景晖认为,那些头脑简单的资本可能会认为自己的利益被触动,但真正想投资长租公寓的人,“会感谢我帮他们意识到了风险。我是救了他们的。” 4.谈就业去向:将做自己的私募基金 胡景晖表示下一步将做自己的私募基金,未来基金会投向一带一路、食品安全、冬奥会的冰雪项目等领域,政治正确符合国家战略发展的领域是未来投资的重点。 胡景晖表示,“已有将近1000人加我微信,我收到了全球100多份的创业邀请,中国有5家上市公司的董事长直接给我打了电话,希望约我吃饭,谈一谈我的未来。”不过现在不方便透露哪5家。 房租全线上涨!中国1.68亿租户慌了 事实上,胡景晖之所以被卷入舆论漩涡,源头在于一线城市租房价格大幅上涨引发的全民讨论。 近三个月以来,北京等一线城市房租飞速增长。中国指数研究院发布的数据显示,7月份,北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨。 多家研究机构的数据表明,一线城市房租均在7月出现了上涨,其中北京最为突出。我爱我家集团研究院统计显示,2018年前7个月,北京租房租赁市场交易总量同比增长14.4%。在价格上,7月份,北京的住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月份上涨2.9%。 以北京为例,有房产中介表示,目前房租整体涨幅同比超过10%,特别是五环、六环附近的房子,根据面积大小,很多都是500元、1000元的往上涨。“五、六环的话涨幅比较大,主要是周边房屋拆迁,很多自建的公寓等不让租了,周边本来3000元、4000元的房源就都涨起来了。” 月均房租近5000元意味着什么?要知道,一线城市去年高校毕业生的起薪平均5000元出头。根据“2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜”的数据,即使清华、北大这样顶尖名校的毕业生,平均月薪也就9000出头。按此计算,在北京仅租房一项就要花掉他们薪酬中的很大一部分。 拉长时间线来看,根据公开数据可知,从去年七月到今年七月,北上广深四大一线城市平均租金涨幅达到了20%,远超往年水平。7月以来,一线城市北上深广环比分别达到了2.63%、2.10%、3.1%、2.92%。某些热点地区的房租实际整体涨幅甚至超过10%,如北京五六环、深圳福田区等地方。更有甚者,在有些中介高价囤房的情况下,房租十天之内暴涨200%。 根据贝壳研究院数据,今年7月份北京租赁市场单平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。在租金变动方面,东城区和顺义区租金涨幅最大,环比涨幅分别为10.5%和10.7%。进入8月涨势依然强劲,以2018年8月6日至12日的整租租金为样本量,北京的整租平均租金同比增长了15.5%. 数据显示,截至目前,我国租赁人口共计1.68亿,租赁房源供给端与租客需求端的匹配性面临考验。 资本“圈地”长租公寓推高房租? 房租涨声一片,舆论矛头直指资本抢滩长租公寓市场。事实真如胡景晖所言,自如、蛋壳等长租公司开展了“抢房源大战”,助推了上述城市房租暴涨? 8月18日,蛋壳公寓执行董事长沈博阳发布朋友圈称,“租房关系到民生,不是儿戏。”“ 对于造谣抹黑扰乱市场的行为,蛋壳公寓一定会拿起法律武器。”沈博阳同时表示,蛋壳公寓对于相关事件的官方声明将在周一发布。 在接受媒体采访时,沈博阳否认了长租公寓在通过价格战的方式搅乱市场,他表示,“从商业模式的角度讲,长租不是赢者同吃的行业,而且客单价极高,没人打得起价格战,拼的是效率和服务。 但在业内人士看来,长租公寓抢房确实是房租上涨的一个重要因素。 华创证券认为,政策支持住房租赁行业发展,相关企业争抢房源是房租上升的主要原因之一。十九大提出“房住不炒,租购并举”,开启住房租赁行业发展的新时代,17年8月北京市住建委发布“租售同权”新政,北京住房租赁得到政策大力支持,各种租房企业吸引大量资金流入,“高价圈房”乱象导致房租价格上涨。一方面,在政策支持以及资金成本较低的情况下,租赁企业快速融资,自如、蛋壳、魔方公寓、相寓等租房企业在近两年大量融资,其中,自如今年融资40亿,估值已经达到200亿,导致资金大量流入住房租赁市场。 另一方面,手握重金之后,租房企业为扩充规模,开始抢占房源,据媒体报道,某企业为达到房源数量,不论房源价格是否合理只要能签马上拿下。这种不计成本的“高价圈房”,直接导致区域租金短期内快速上涨。当公寓运营商以高出市场20%到40%的价格在收房时,整个租房市场的租金价格想不涨都难。 中原地产首席分析师张大伟则表示,资本大量涌入长租公寓市场,但租赁市场并没有多少是新增供应量,长租公寓抢占房源行为就放大了供需紧张现象,这相当于多了一道关口赚取租金差价。 巨大租赁缺口推高房价 比起长租公寓对租房市场的影响,众多专家表示,供不应求是房租被推高的重要原因。 贝壳研究院近日发布的数据显示,北京租赁人口共800万人,目前租赁房源量约为350万间,面临着400万间以上的租赁缺口。供不应求仍为当前北京住房租赁市场的主要矛盾,其实不仅是北京,中国主要一线城市都存在类似的供给问题。 中信证券研报分析称,房租上涨的一个原因是,前期高房价向房租的传导滞后使房租补涨。对比房价和房租的涨幅,过去几年北上广深的房价几乎翻了三倍,而北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米,到2018年7月平均租金也仅上升到92.33元/月/平米,上涨幅度仅为53.55%,因此租金上升仍具有一定空间。 这也反映出我国房地产市场租金回报率长期偏低。 苏宁金融研究院特约研究员江瀚的分析,截至2017年底,中国一线城市平均租金回报率是1.5%,也就是说当房价不变,当租金不变的情况下,北上深购买房子的人,需要在不到70年之后可以收回成本,但是类比于世界其他国家,即使是租金回报率最低的日本其最近回报率也在2.7%左右,接近中国的两倍,而像最高的澳大利亚租金回报率甚至接近了中国的三倍达到了4.4%。 江瀚表示,房租与房价的长期背离其实是一个难以为继的现象,之前由于中国居民买房往往都是为了投资,而不是为了通过收租来实现长期的收益,所以中国房租较低的现象才会长期存在,如今国家已经逐步明确“房子是用来住的,不是用来炒的”,那么原先的很多炒房党就会变身为“包租公、包租婆”,从而将房租作为自己重要的收益来源

长租公寓成为房租上涨新推手

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在租房过程中,传统的中介机构,起到的作用就是把房东和租客搓合到一起,收取一笔中介服务费。

“当日晚间,我爱我家官方声明称,部分媒体报道的“胡景晖炮轰长租公寓推涨房租”的言论是其个人看法,仅代表其个人态度,并不代表我爱我家的观点。”

“我的工资还没涨,房租就先涨了。”毕业仅一年的张楠为了节省开支,租住在了离上班地点较远的北京昌平回龙观,但8月中旬她还是收到了房东的涨租通知,租住一间卧室的她每月需要多交500元,租金涨幅接近20%。

果断的切割

而自如、蛋壳这些住房租赁企业,与链家、我爱我家这些传统的中介机构明显不同。

随后就传来胡景晖被离职的消息。

在各地高校毕业生交流群里,房租上涨的话题,伴随着“躲过了高房价,躲不过高房租”“楼市在用租金暴涨惩罚不买房的人”等自媒体标题,催生了不少焦虑情绪。

长租公寓的风波,要从《国务院关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》说起。红头文件的编号是“国办发〔2016〕39号”。

首先,租赁企业没有自己的房源,它需要从房东手里把房子收上来,作为出租房源。然后再把这些房源出租给租客,从中渔利,也就是俗称“二房东”。

18日早上,胡景晖的微信朋友圈也证实了这则信息。

中国房价行情网数据显示,北京7月房租较2017年同期涨幅高达20.3%。成都、广州和深圳等10个人口净流入城市的整体房租涨幅也达到20%。

购租并举。字里行间,有打有拉,第一,严格约束住房租赁中介机构,最直接的就是不能吃差价。第二,要发展大型的住房长租企业,这是被鼓励的。姓什么重要,属什么也是如此。领导的心思,一些企业自然心知肚明。

影响二房东扩张的主要现金流因素是:收房与出房的时间差导致的押金租金占用;装修款一次性支付及长期摊销导致的资金占用。上述两项资金解决能力高低,将直接影响二房东的运营能力及扩张能力。

图片 3我爱我家副总裁胡景晖在朋友圈宣布辞职

由于毕业季、求职季、开学季叠加,7、8两月是租房高峰期,往年租房市场和价格的确都会迎来一波热潮。但今年,长租公寓成为房租飙涨的新推手,尤为引人关注。

链家的老板左晖,反应最快。文件下发前的一个月,链家旗下的租房平台自如与母体正式切割,每位“自如”用户都需要同意将之前的租房协议进行变更,即将协议方中的甲方主体“北京链家房地产经纪有限公司”变更为“北京自如生活资产管理有限公司”。

如果要做一个上规模的二房东,可不仅仅是收房出房,赚取简单差价这么简单。要上规模,意味着必须放杠杆,而利用未来的租金收入现金流做一个加杠杆的金融游戏就是一条显而易见的路。

一则人员变动的消息为何会引爆网络,成为全民讨论的热点?

北京自如租客张女士选择了自如寓的一间南向主卧,她告诉记者:“租金为每月2490元,此外每年还有2000多元服务费。今年房租上涨不少,去年每月1800元左右就能租到这样的房间。”

没错,自如不是中介,自如是住房长租企业。此处要敲黑板。

不少租客反映,在长租公寓租房,只要是选择“押一付一”方式,公寓管家都会要求租户做“租金贷”:租客与金融机构签署一至两年贷款协议,金融机构将贷款打到租赁企业账户,租客再按月还贷款抵房租。而金融机构还可以将这部分住房贷款分期资产做成ABS再次割韭菜。

这里不得不提一个上下文,近些年来由于房价高企不下,不少人的目标从买房退而求其次的变为了租房。租房在很多方面比买房更有优势:首先租房价格相对便宜,大部分付不起首付款的人,都能接受租房的价格;其次,租房具有很强的灵活性,租客可以根据自己乐于工作/生活的位置,灵活的挑选想要租赁的房子。

中介抢房囤房,扰乱租房市场

被划入住房长租企业的阵营,可以赚差价的管理费,当然也可以搞金融运作。所有这一切,都是伏笔。

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参照自己的条件,部分人选择自己寻找房源。而另外一部分人,为了更方便的寻找到房源,把挑选房源的任务交给了中介。服务好,口碑强的中介能够根据租户的需要,寻找合适的房源来做推荐。并在成功找到房子之后,根据与租客签署的居间协议,向租客收取月租成交价的一半,以此作为酬劳。之后,就是匹配成功的租客和房东,按照租赁合同开始履约的过程。

长租公寓租金为何飙涨?北京天通苑120平米三居室月租金被自如和蛋壳两家长租公寓运营机构竞价,从7500元炒到10800元的网帖引发舆论大哗。

而39号文件中隐含的意思是,租赁企业是提供低租金的从业者。显然,当下房租的野蛮生长,已经背道而驰,渐行渐远。

其实,这就是一个精心设计的完美的金融游戏。

简单的租赁过程,突然之间有了变化。这种变化主要反应的几个方面:首先,想要自己寻找房源的人,突然发现自己找不到房子了。其次,跟房东签了合同的租户,突然有一天被房东勒令退租。甚至有不少房东主动提出赔偿违约金,强制让租户搬离。最明显的变化是,房租突然爆发式的上涨,并且越来越离谱。

“我爱我家”原副总裁胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场20%到40%的价格在争抢房源,人为抬高收房价格。

上涨的逻辑

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房租到底上涨了多少呢?

事实上,长租公寓运营方“囤房”的现象在其他热点城市也不罕见。一位深圳中介表示,深圳许多小区里的房源都被长租公寓“扫光”,当零散房源都被大供应商收入麾下,租金话语权自然也被他们掌握。

据报道,北京的林小姐从没见过房东,只有自如的管家,所以她并不知道自如从房东手里收房的包租租金。

首先,租赁企业作为“二房东”,给房主的租金是按月付的;但从租客那里一次性收了一到两年的租金。

以北京为例,从链家贝壳研究院Real Data拿到的数据,2018年5月份北京月租金环比涨幅数据如下:

除了恶性抢夺房源,长租公寓产品的高端化、贵族化趋势也在推高整体房租价格。半月谈记者在上海调查发现,即使身处远郊区,品牌长租公寓的一居室月租金也普遍在3000元以上,两居室在5000元以上,一些长租品牌在装修、区位、品牌溢价上大做文章。

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