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赚杠杆的钱,管理杠杆

2019-10-02 13:26

来源:楼市团长(ID:tz52801)

监管层又要开始严查“首付贷”了,和朋友说到这个消息,他对这个事情完全不感冒,说自己买房首付完全没有借钱,并且对“首付还要靠贷款”的人嗤之以鼻:“这样还买什么房啊,后面又要还房贷还要还首付贷,装修也是一笔钱,压力这么大怎么办?”我说,你有这样的想法, 说明你还不懂投资的门道。

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问:5年以后,“房奴”和全款买房的人会有什么样的差别?

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其实,大部分你以为穷得连首付都要贷款的人比你我有钱多了。他们之所以首付贷款买房,是合理利用杠杆。假设一套房子总价100万,小明首付30万,贷款70万。小刚首付10万,贷20万的首付贷,加上70万的银行房贷,总计90万。剩下的20万,如果在地方没有购二套房限制的情况下,再分别贷两笔首付贷,购买两笔100万的房,相当于用30万撬动了300万的房产。

尽贷 。尽可能多贷款,并努力保持住杠杆比率。

最近咨询贷款购房的朋友越来越多,为了帮助大家买好房,我把长期积攒下来的经验分享给大家,希望有所帮助。

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01、如何正确认识杠杆?

如果一年后房价上涨了20%,除去房贷利息,首付30万的小明挣了20万,资金回报率为66%,而用首付贷的小刚,三套房子共计上涨60万,资金回报率为200%!

要明白这一点首先要知道,我们做房产投资赚的是什么钱?

以下为正文:

5年以后,“房奴”和全款买房的人会有什么样的差别?

随着社会的发展,不管是城里人还是农村人都希望自己在城里有一套好房子,并且过上幸福的生活。这几年农村出来买房的人越来越多,房价也是一天比一天贵,现在很多小县城房价都涨到了4000~7000元/平米,那么买一套100平米的房子至少要五六十万,这还不包括装修在内。因此很多人基本上会选择以房贷的方式购买房产,那么当“房奴”和全款买房有什么差别?

全款买房的好处就是相比贷款买房来说,节省了很多的利息,而且不用每月愁着交房贷。但是这样的前提是得有全款买房的能力呀!因此很多人都会觉得还是全款买房子好,那么我就给大家简单算一下房贷和全款买房那个更划算。

以县城房价最低的4000元/平米来算,那么买个100平米的房子就得要40万,这还不包括装修,为了好计算,现在不把装修算进去。全款买房的话40万,加上各种购置税、一起41万左右可以拿下,然后就准备筹钱装修了,其他月供什么的跟自己无关。

而房贷的话,按照商业贷款计算,并且按照2019年2月1日基准利率4.9%计算,利息。那么40万的房款,首付30%就是12万,贷款28万,贷款15年(180期),那么剩下总的还款额度为395939.49元,支付利息总额为115939.49元,月均还款2199.66元。也就是说40万的房子,你首付12万,那么你剩下的28万贷款15年的话,每个月要支付2200元左右,一直支付15年才结束。

中间15年你要支付的利息就要11.59万元,但是全款买房确实可以省下11万多元的利息。如果自己有公积金的话,选择公积金贷款,首付跟上面一样,那么通过房贷计算器可以算出,你要15年要支付的利息为7.4万,月供1967元/月,总之贷款买房利息是在7.4~11.59万元之间。

其实这个是没有计算市场通货膨胀在里面的,大家都知道往后人们手里的钱会越“不值钱”,现在同样的100元人民币放到15年以后,估计就相当于现在的几十元了,因此全款买房和贷款买房对比的话。还得考虑通货膨胀速度是否过快才能得出结论。

说说我自己贷款买房的经历吧。

2009年买第一套房子时,我月工资一千二(老婆不工作),房贷一千二百六,因为手里留了一部分积蓄,当时没觉得怎么累,后来收入不断提高,房贷还是一千二百六。

2011年全款买车,为了孩子。

2016年买了第二套房子,听从银行的建议把首套房的余款还清了,二套房利率享受打折。第二套房子月供2700,而这几年的收入一直在增加,现在两口子月收入一万多点,2700也不是很累。

计划今年下半年搬到新房,现在住的房子可以出租,月收入1300左右(而且房值翻了数倍)。

如果我第一套房子选择全款,就不会有余钱考虑第二套,我这两套房子现在的市值超过260万(含车库),其实我一共才花了50万左右,剩下的就是慢慢还贷款,我相信有一天,我收的房租会超过我还银行的月供。

我身边还有两种人,在这里也说一下。

第一种,全款买了房子的人。当年一起买房子的,有很多人选择全款,这里面又分两种情况,一是手里有全款的钱,一次性付清换来内心的平安,觉得不欠外债。但买房子之后,他们的日子仅仅是不欠钱,而没有余钱进行其他的投资,或者买二套房(或者说改善住房条件),当然,家里有矿者除外。二是手头积蓄加上借亲戚朋友的钱付全款的,买房子后他们的日子过得紧巴巴的,不舍的吃不舍的穿,有点钱就赶紧还亲戚。

第二种,想全款买房但是钱不够的。我有一个朋友,工作不错,一直租房住,我数次告诉他先凑够首付先买上,但他不想欠款,就想全款买,工资跟不上房价,至今没买上。

我09年买第一套完全可以全款,但我贷款买的,手里的余钱投资了一点别的,收入稳定,16年入手第二套,现在来看有赚头。唯一后悔的是,为什么买第一套房时,没想办法直接贷款买两套,我同一个小区的住户,好几个这么干的,那时候房价多低啊,现在赚大了。只能说我有这个钱,没这个命,哈哈。

以后的情况谁也不可能完全预测,但按照过去的经验,按揭可以应对通货膨胀,毕竟贷款额和月供额是一锤子敲定,基本不会变动(有变动也不会很大),但物价和收入肯定会有变动,物价是一直在上涨,至于收入涨不涨那就要看自己怎样努力了。

有一点是肯定的,贷款买房要比全款买多花利息,如果贷的多时间又很长,那么利息也是不小的数目,所以我要是有很多钱,我也不会选择贷款买房,一次性付清没有压力多好啊,但问题是很多人(包括我)都不是大款,没有那么多钱,而且除了买房子还想手头留点钱用于稍微改善一下生活,或者应个急什么的,所以还是得选择贷款。当然了,也可以选择不买房,这个事就是仁者见仁智者见智了,反正我是不想一辈子租房子住。

题外话:最近房价波动性比较大,老百姓什么观点都有,我觉得涨与跌都是好事,涨了说明咱的房子要继续增值;跌了就趁机改善住房条件,再入手一套呗(我和老婆的公积金还没动过,不用白不用)。

当然,我说这么多,只是自己的观点,每个人都有不同的情况,适合自己的才是最好的。

PS:有很多朋友问我“前面你说老婆不上班,后面又说有公积金”,我不得不再重新编辑一下加上几句话。这个事是我没说明白,我对象是2014年入职到一家公司上班,国企,待遇还可以。谢谢大家!

因为房奴是加了杠杆的,全款是自有资金购买的,这个其实是和买股票是一样的道理,如果房价上涨,那么加杠杆的一方自然是多倍的赚,如果房价下跌,那么自然也是多倍的亏。

假设、A、B两人都拥有100万所有存款,A首付20万买了100万的房子,期限30年、利率5.39%;B全款100万买了房子

天下之事,无所不杠杆。自有人类以来,杠杆就一直伴随着我们。为什么?因为“杠杆”意味着“放大力量,提高效率”。

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1.房子的价格上涨。房价上涨让我们获得投资收益,这一点毋庸置疑。但问题在于为什么房子会上涨。房子是一种固定资产,是会折旧的,每一年每一年固定资产的价值都在下降。而过去十几年房价一直在涨,是因为虽然房子本身的价值一年比一年低(因为越来越旧),但房子其他属性的价值一直在上升,比如:城市基础建设使地段价值提升、城市化进程使房子背后的优质教育资源的需求越来越旺盛、房子的投资需求、人们对美好生活的追求等。

01、为什么工资永远赶不上房价?

1、都只买一套房子且房价上涨50%

假设5年后房价为150万,那么A相当于用20万资金获得了50万的利润,而B是用100万的资金获得了50万的利润,那么他们的利润率是多少?

B的利润率很简单,就是50%(=50万/100万);而A的利润是多少?这里就要详细计算一下,假设分期30年,等额本息,利率是5.39%(上浮10%),那么A的月供就是5年时间A总共的还款额度是26.9万,剩余本金73.9万,那么房子的净价值就是:76.1万=150万-73.9万,80万在5年当中的理财收益按照3%每年计算,那么5年时间可以获得12万的收益,那么A最终拥有的现金为:65.1万=80万-26.9万+12万;

那么粗略的可以算出(不算复利)A在五年时间末期的账面净价值是:141.2万=76.1万+65.1万。

那么5年的总收益是:41.2万=141.2万-100万;

A在5年中所有的收益率是:41.2%=41.2万/100万

结论:这个结论很有意思,因为A的收益率没有B的高,按揭买房的人竟然收益率还不如全款买房的人收益率高!这是为什么?因为房子5中涨了50%,平均每年的涨幅复合涨幅是8.4%,而B是把100万的资金都投进去了,相当于A的100万本金都享受了8.4%的年化复合8.4%的收益率,而A的100万资金只有20万资金是享受了8.4%的复合增长收益的,剩余80万只是享受了3%的收益率,虽然利用了杠杆,但是杠杆的成本是5.39%,那么A实际利用杠杆的收益就是8.4%和5.39%之间的利差。

结论1:这个就是炒房的奥秘,一个是杠杆,一个是利差,当你的成本和利差越大,杠杆越大,那么加杠杆的财富积累就会快于没有加杠杆的人。

乡下的老农在耕作的时候,用的锄头本质上就是一种杠杆,他靠的就是长长的“物理杠杆”,用很小的力气就可以快速开垦。

这就是为什么炒房客能够用很少的资金肆意的买房如果在二套房限购的情况下,利用首付贷,10万元撬动100万的房产,上涨20%的情况下同样资金回报率为200%,并且即使房价走稳或者下跌,首付10万的小刚也可以利用剩余的20万去投资其他的项目,争取合理的回报,而首付30万的小明就没有资产为自己的投资失败买单了。

2. 赚杠杆的钱,或者说是贷款的钱。我认为这一点比上述第一点房价上涨更为重要。杠杆让房子成为一种特殊的投资品 —— 只需支付两三成首付,就可以拥有使用权和所有权,并且剩余的钱以很低的利息还30年(你想想,除了买房,谁可以借你几百上千万,而且借30年,利息才5%)。其他投资都是把钱给别人,买房是借钱投资,而我们最缺的就是资金。因为杠杆的存在,房产投资的预期收益率很是可观。如果房价一年上涨10%,首付3成,相当3倍杠杆,你的资金回报率就是30%(还没有算上租金回报)。

因为工资在涨的时候,房子也在涨,并且工资涨的只是当月现金流,而房子涨的是资产积累。房价上涨叠加了未来30年的贷款购买力,这种杠杆,不是人力可以赶得上的。三成首付,房价涨30%,自有资金回报率就是100%,楼市涨一次,就是普通人十年的工资收入。

2、房价 上涨50%,而B购买2套房

接着上题,当时B是把100万的存款都买了一套房,而B也只买了一套房,那么在房价上涨50%的情况下,B的收益率还比A的收益率略高。

因为A的80万只是拥有3%的年存款收益率,所以现在也要A也要把剩余的资金都用来购房。A现在购买2套房。

根据上文计算所得,购买一套房5年时间总支出是:20万首付+26.9万月供=46.9万;那么2套房子的总支出就是93.8万(100万差不多刚刚花完)。

购买2套房子的房子净价值是76.1万*2=152.2万;

5年后剩余现金是100万-93.8万=6.2万,那么A总的账面价值是158.4万=152.2万+6.2万;

那么A在5年中的总收益率是58.4%=58.4万/100万(当然,这个支付40万首付后剩余的60万不是一下子就支付了月供,在50年时间中还是可以获得一定的收益的,所以实际的收益率要比58.4%要高的)。

结论2:由以上计算得出了一个结论,当你有一笔款项的时候,你是全款买房,还是都是按揭买房,决定你选择的是房子上涨的幅度和你贷款利率之间的高低,如果房价上涨的幅度超过房贷利率,那么你就把这笔投资的钱都用于杠杆买房;

结论3:如果是房价的上涨幅度小于房贷利率的时候,选择全款买房更划算。

一个东莞的企业家,他雇佣了100个工人来制造手机配件年营收5000万,他用了这100人的力气、技术来获利,不过是付出了一部分成本而已,这个过程是“管理杠杆”在起作用。

但是,我们应该鼓励首付贷吗?当然不,如果大家都首付贷,用一成甚至更低的钱到处买买买,给全国房产加上极高的杠杆,一旦楼市下跌,首付贷买房的人一看,100万的房产都跌到80万了,我还要还90万的贷款,去你的吧,不还了,就将导致金融市场崩盘。

道理似乎很简单,就是要尽可能地多贷款。但你会看到很多人买房子会提高首付少贷款、选择等额本金还款、提前还款甚至全款买房,都是因为没想清楚这个问题,或者根本就没有把买房当作一个投资行为,这个下个部分(住投分离)我们再聊。

这时很多朋友就说了,现在房价这么高了,还会涨吗?

3、房奴和全款买房者5年后谁更好?

猜想1:其实这个问题我在上面已经回答过了,那就是如果两者的初始财富/存款是一样多的时候,如果未来的房价上涨的幅度大于房贷利率,那么把所有存款都用于贷款买房的人更加幸福,因为在财富增长中他增加了杠杆。

猜想2:如果两者初始财富/存款一样多,但是如果未来的房价上涨幅度小于房贷的利率,那么全款的更幸福;

猜想3、初始时两者财富不一样多,房奴的存款就只够支付首付,而另一人 可以全款购买,在这种情况下,未来无论房价如何走向,房奴的生活都不会有全款者舒服。

因为房价再涨,房奴的房子总财富也无法超越全款者,而如果房价下跌,那么房奴的债务是刚性的,而全款者是没有现金流支出的,房价下跌对生活没有什么影响。

5年以后,房奴和全款买房的人会有什么样的差别。笔者认为,如果是最近一年买房的人,房奴和全款买房人都是买在历史最高位的,都是接盘侠。

5年后有什么区别,未来5 年大多房子房价会下跌,在房价下跌的过程中,按揭买房的房奴有一部分人会因为房价的下跌而断供,房奴因为还不上房贷断供后,原来的首付款打了水漂,有的人因此而进入银行的黑名单,不光首付款赔光了,还成了失信人,生活会带来许多不方便,生活得更加艰辛。

而全款买房的人,虽然房价下跌了,但是房子还是自己的,只不过为买房子多付了钱,如果房子是买来自己住的,只能自认价格买高了,多付出的钱虽然心痛,也只能自认倒霉,再去努力工作,多赚点钱,生活依然充满希望,房子还是自己的。如果是投资买房的话,那就赔惨了。

如果说这两年在高位买房的人房奴与全款买房的人有区别,也就是这点区别。中国建设银行总行行长说,现在买房就是当接盘侠,所有的金融部门高层多次讲话都认为现在的房地泡沫太大,因此,这两年买房的人要格外小心,能不买最好过两年再买。

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5年以后,“房奴”和全款买房的人会有什么样的差别?

如今农村里也有越来越多的人进城买房了,而他们中多数都是“被动”买房的。有些是为了方便儿子娶妻而买房,有些是为了方便子女就学而买房,还有一些则是因为面子而买房。其实真正是因为投资,实际需求而买房的还是少数。而说到买房,其中的压力是不小的。就算是在一些四五线城市,购买一套100平米大小的房子,算下来至少也要四五十万。对于农民来说,能一下子拿出这么多钱的人毕竟是少数,所以多数人都是选择贷款买房,然后他们又多了另外一个称呼——房奴。那5年以后,“房奴”和全款买房的人会有什么样的差别?

在农村里,真正能全款买房的是少之又少,除非是家中拆迁补偿的和在外做生意的还差不多,所以那些全款买房的,多数都是找亲朋好友借的钱。农夫有一个高中同学,在县城当时也买了一套房子,当年的房价仅3000多,所以一套90多平米的房子,到手以后差不多是30多万。手头有近20万,父母也支助了好几万,再向亲朋好友们借了近10万,才凑齐了足够的钱把房子全款拿下来了。其中我们这些同学们当时也劝说了他贷款买房,可是他说贷款的话15年就差不多要多出十多万的利息,这样不划算。

可是,后来这个同学却后悔了,多次向我们抱怨说:要是当初贷款买房就好了。因为全款买房以后,交房了就得给房子装修,前前后后又差不多借了十万块钱,再加上之前所借的十万,如今外债就有近20万了。而借别人的钱,总是要还的,并且随着年龄的增长,身边买房、结婚、创业的人也多,而这个时候他们就会想要收回外债。一下子身上背了这么多的外债,确实压力也是不小的。为了还这些外债,他们夫妻两人经常吵架不说,而且这个同学几乎是天天起早贪黑在外面干活,有时候还要打几份工。经过六七年省吃俭用,才终于把这些外债还请,也是这几年,一下子这个同学看起来就老了很多,和我妈这些同龄人有点格格不入了。

确实如此,向亲朋好友借钱来全款买房,这样看似划算,但是压力真的不小。而贷款买房是要还利息,可是这样不会有外债的压力,一个月也就几千块钱,对生活并不会造成多大的压力,也不会影响到生活质量。所以,农夫认为,如果自己确实有足够的钱,那全款买房是要划算一些。可是没有这么多钱,还去借外债来全款买房,那就不划算了,这样还不如贷款买房。

5年以后,“房奴”和全款买房的人最大的差别应该在于心态上。

(1)前两年高位买入非重点区域房产的“房奴”在今年应该是比较凄惨的。

我有个大学同学,毕业之后一直在北京工作,但北京的房别想了买不起啊,所以在前两年北京边上河北燕郊地区房价不断上涨的时候,他贷款买入了一套,月还贷款额度1.2万元,没想到第二年燕郊房价上涨到3万多一平米,他将第一套房卖掉,稳妥赚了100多万。

于是他趁着燕郊房价处在上升期时,将第一套房卖掉后所得的钱又拿去在燕郊房价处在高位时,贷款买入两套房,,贷款三十年,两套房月供达到了2.5万元每月,虽然还款压力大,但想着第二年转手卖出去又大赚一笔心里还是挺开心的,谁曾想世事难料,2018上半年燕郊房价就开始滑铁卢,下半年全国开始“坚决遏制房价上涨”的目标,于是燕郊房价直接腰斩,我这个大学同学顶着每月2.5万左右的房贷,看着每天贬值的房屋价值,欲哭无泪,终于还是撑不住了,只好选择断供,银行将房屋收回,他的信用写在了银行征信黑名单上,可谓损失惨重。

如果当时没有在高位买入,或者选择全款买房也就不会有现在的损失了。但事实上,动辄几百万的房价,很少有人能够全款买房的,即便全款买房,在房价处在下行时,不会面临征信危机,也至少能留一套房子在手上,但腰斩的房价还是让人受不了。

所以对于这五年来燕郊地区买房的人,“房奴”和全款买房的人所承受的心理压力完全不同,心态的变化也是非常微妙的。

(2)大多数三四线城市来说,“房奴”和全款买房的人在5年以后的差别也存在很大的不同。

我刚刚在一座四线小城市贷款20年买入一套房,全款40万,首付12万,月供1350元左右。本来想着全款买入,但全款买入就要把亲戚朋友的钱借个遍,欠人人情总是不舒服。况且买了之后,装修也要花10多万元,再加上马上结婚,还想着有点闲钱要买车,最后我们选择了贷款买房,这样虽然要面临贷款28万,20年利息也要25万左右,但想着我和老婆每个月挣一万多块钱,压力很小,随着生活的持续我们的收入也会越来越多,未来房贷压力只会越来越小,并且还可以拿出闲钱来去干点别的什么。

如果全款买房,欠亲戚朋友一笔钱不说,一旦亲戚朋友急用钱开口向你要,到那时压力就可想而知了。虽然三四线城市房价在现在也处在一个浮动期,但相对大城市来说,整体房价波动并么有那么大,但是通货膨胀却是在持续进行的。

而在三四五线城市买房的人,尤其在西部等房价没有大起大落的城市,5年以后,“房奴”和全款买房的人之间的差别可能真的不大,最大的差别来源于心态的变化。

另外,我们也不可能忽略“房奴”因为有贷款的压力,所以往往也更有赚钱的动力,虽然辛苦一点,但房贷无疑促进了年轻人上进心持续保持的动力。

(文/阿冰)

首先分析事情按两个假设去设定:

设定案例房产总价值100万,其他税费忽略不计。设定五年死期存款利率3.5%每年,活期存款按余额宝等理财产品利率2%。

1.房奴:

首付买房需要资金30万元,贷款70万元,设定还款时间30年,采用商业贷款,利息年化4.9,还款月供3715.09元,5年共计还款222905.4元,剩余本金641883.96元。共还本金58116.04元,还款利息164789.36元。

2.土豪

全款买房共计资金100万元。

然后对比一下资金占用情况

1.房奴资金占用第一笔30万,后期五年内占用222905.4元。30万死期利息5.25万(粗算别纠结)222905.4元因为是五年所以10%取中按5%计算就是11145.27元,共计资金利息63645.27元

2.土豪资金占用100万,死期利息17.5万元,

两种情况分析:

一、五年时间按每年8%自然通货膨胀率,房产增值36%。房价价值136万。

1.房奴卖房所得

1360000元总价-1000000元成本-164789.36元利息-63645.27资金占用=101108.09元。

2.土豪卖房所得

1360000元总价-1000000元成本-175000元资金占用=185000元。

二、五年时间按房产跌幅30%。房价价值70万。设定五年死期存款利率3.5%每年,活期存款按余额宝等理财产品利率2%。

1.房奴卖房所得

7000000总价-641883.96剩余本金-222905.4本息-62645.27资金占用-300000本金=亏损527434.63元。

2.土豪卖房所得

700000总价-1750000资金占用-1000000本金=亏损4750000元。

最后通过对比发现

盈利能力土豪18.5万,房奴约10.1万,土豪多赚7.4万。

亏损情况土豪亏损47.5万,房奴约52.7万,土豪少亏5.2万。

由此可以看出土豪首付多出了70万,多赚了7.4万,少亏了5.2万,土豪总归是有优势的。

但但但是……

如果你不是土豪,你没买这套房子你永远只能是屌丝,拼着多亏5万情况有可能你也向土豪进化。按照以往历史计算,中国的房价有短期的回跌,但从来对比以往都是在涨。当然万一崩盘了无论土豪还是屌丝都是血本无归,屌丝只能按期还款,反正还有几十年,房子总有机会涨回你的成本。

选择在你!

5年之后的房价从概率上来分析,大概率是会下跌的,仅从房子总价值的方面来考虑,那么无论全款买房还是分期买房,都会面临着房子贬值的情况,但是房奴分期付款买房会更加亏损一些,因为他需要偿付银行的房贷的总支出更大一些。

拼多多,风险投资投了大量的资金做市场推广、运营维护等等,加速发展,三年实现上市,这是一种资金杠杆。

可我今天介绍首付贷的目的是什么呢?是给大家讲解杠杆在金融当中的运用。那么除了首付贷,投资领域还有哪些杠杆?

但当你明白要多贷款,提高杠杆比率后,你会发现当你以3倍、5倍的杠杆买入房子后,房子的杠杆每个月每个月都在下降,因为月供。我计算了一下,10年后,你的杠杆比率仅仅只有1.5倍了,即10年后,你的首付和月供之和已经占到房子总价的7成左右。

如果您过去十几年是看着楼市怎么涨起来的,就不会认为“现在很贵,大家供不起,以后很难涨”了。因为我以前也是这么认为的,后来楼价一节节攀升,改变了我的看法。早年还有很多人看跌,最后涨到他怀疑人生了,房产就是成为了一种信仰或绝望。

全款买房和分期买房哪一个更好呢?

其实这两种买房的方式并没有哪一个更好,要不然也不会有这样两种的买房方式的存在了,假如买房的资金不足,又是刚需,那么只能通过向银行获取住房贷款的方式来进行购买房子。假如买房的资金足够并且这些资金的投资理财回报率低于房贷利率,那么还是全款买房更好,假如投资理财回报率高于房贷利率,那么尽量还是应该通过分期付款买房,这样看似花了更多的买房成本,但是总得来说却是赚了更多的钱,更加有利于资产的投资管理和增值。

既然全款买房和分期买房没有一个更好,那么对于不同的人而言便适合不同的买房方式,所以对于不同的人来说在五年之后的变化也是不一样的,可能有人通过买房带来更多的收益,当然也有可能因为买房会让自己的生活水平下降,甚至是不堪重负。

在如今房价居于高位,增长停滞不前的情况下,炒房并非一个明智的投资决策,因为这个炒房等于无视国家的房地产调控政策,不跟随着国家的政策走,没有顺应时代的发展和房价的走向,炒房失利也必然会是一个常态,所以希望大家可以谨慎炒房,谨慎思考炒房带来的利弊之后再做决策。

对于刚需们来说,始终是要买房子居住的,所以现在买虽然价格有些高,但是毕竟是刚需,急于需要,迫不得已还是需要买,当然如果可以缓一缓,过了一段时间之后再买这样的房子,或许会更好,毕竟房价有望下跌,买房的负担也可以降低很多。但是对于已经有了一套房子想再买一套来炒房获利的人而言,现在并非一个好时机,炒房亏损则又是一个更大概率的可能,说不定会砸在手上。

说说我的感受吧!

我是13年全款买房子的,但是5年后我没有感觉得当时的决策对,也没觉得不对。原因如下:

1、在我们这个5线城市,13年的房价正是正热的时候,那时候我们全家也是跑遍了整个城区,满世界挑房子。房子调完,找装修,买建材。整个跑下来折腾了近两年。当时的心态就是生怕房价上涨,建材属于互补品,也怕建材涨价。当时一把掏空了家底,好几年才缓过来。我相信普通家庭全款买房的,都是和我一样的心里,土豪除外哦。但是5年后来看,房价虽然稳重有小升了几年,但在最近1年升的特别厉害,我们这个房子也涨了一半。从这个角度讲无疑当时的决策是对的。

2、假设5年前我没有选择全款,我会把钱用作投资,例如合理在股票市场做价值投资、买一些健康的理财产品或是众筹做一些商业投资(小额的)。这样的话我可以用投资的利率来对冲部分贷款,让自己手上能有活钱。在看到好的机会的时候,可以把握住,实现资产的增值。从这一点来看我是有点后悔。

3、一般理解买房子是用来抵御通胀的,这种说法对我们刚需来说,是没有价值的。我们需要考虑的如何让自己的头脑更加灵活,把现金用的更合理。

至于“房奴”和“全款”每个人都有自己的理解和感触,不能评判对与错。回到正题五年后有什么区别:

全款的:

1、身心疲惫。口袋没有太多的存量,父母要养老,小孩要上学,媳妇要美容,自己有应酬,基本都是在吃老本。

2、内心空虚。虽然自己感觉比“房奴”优越,其实这都是心理作祟,刚需一族看着房价再涨,请问和自己有什么关系呢,总不能把自己住的卖了把。

房奴:

1、脑子累,身体不累:按月还款不用说了,但是每天脑子里都在想如何用“价值投资”的思路,帮助自己获得更多的资源,从而减少原来那种劳累。

2、知识收获:如果思路灵活,再加上不断学习,不断参与各种金融活动,商业活动,对阅历、人脉也是有好处的。

对于这个问题我是用我的亲身体验说说了我的想法,你有什么不同的见解呢?

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最后,小编祝您新的一年工作顺利,万事如意!

我是2013年买的房,差不多6年吧,我来说说我的故事。

2013年,当时收入并不高,老婆辞职在老家农村带孩子。某一天到市里跟我两个表姐聚餐聊到了房子,表姐刚买的一套小两居室,首付6万多,老婆去他们家看了看,新小区,真好!

当时双方父母帮不上忙,我们自己攒的钱加上信用卡套现,总共十万首付,买了一套81平米的两室一厅,首套房还利率上浮15%,月供一千五。到今年每平米涨三千左右。

现在收入增加,但是没想过一次全还完,这点月供对生活没有影响。自己家人住了这几年,不用掏房租,房价还涨了。

没买房的堂兄,到现在也还没买,新房普遍在八千左右了,首付就得20多万,月供一样不低了。

我个人的真实经历:

05年工作,南京,当时年收入大概5万。

07年初买第一套房。江宁,127平复式,52万,付了17万首付,其中父母给了12万,月供2900左右,很紧张,好在本地人,吃住全在家。

07年底买第二套房。谈婚论嫁,老婆嫌江宁远,于是在她单位附近的河西地区买了套137平米的新房,总价135万。两家共同出了110万首付,其中我爸妈卖了老房子搬去江宁新房住,给了我55万,老婆家也给了55万,另贷了25万公积金。这时候日子更紧张,因为我俩分文不剩,还要攒钱装修、办婚礼。好在08年起我俩收入逐渐增加,压力渐轻。

14年9月,两套房贷款全部提前还清,我俩计划再投资一套,我看中规划中的扬子江隧道北口地段,单价低升值空间大。为了规避限购先把江宁的房过户给我爸,考察一番后买下一套172平的复式,送100平米超大露台,总价145万。岳父母支持47万当首付,全商贷98万。这时已经有了女儿,我俩年收入总共在40万左右,基本我的收入养房,老婆收入养家,年终奖存下来备用。

16年我感觉南京这轮房价上涨太快,决定出手江北的投资房。最终340万成交,两年赚了一倍多,去掉贷款利息和交易成本,大约净赚180多万。刚成交南京就出台了史上最严格的限购令,暗自庆幸。这个小区的房子至今依然是16年的价格,丝毫没再涨。

17年下半年,我跟老婆决定把自住的河西房在同小区换套更大的,接岳父母来一起住。最终买下一套精装二手的157平四居,650万,原住房卖了505万,我俩这次贷款150万,月供7600左右,两人公积金加起来正好够月供,很轻松。

18年初,拿卖江北房的钱给岳父母买了小桃源地区的一套76平新房,260万,因为限购,首付八成,贷款60万不到,月供3000出头,依然很轻松。18年5月又拿出一部分资金换了辆50万的车。

如今我夫妻俩名下两套房,总价值应该在1000万不到一点;我过户给我爸的那套江宁房子价值应该在380万左右。

以上就是我不断折腾房子的经历,是全款还是贷款,可供大家参考。

黄铮虽然早年在谷歌混得不错,也是一个早富阶层的人,但是互联网是烧钱的领域,他自己没有足够资金,所以只有借用风投的钱,才能快速撬动更大的市场。

股票——融资融券、股票配资平台等操作,可以将自有资金放大几倍甚至几十倍。在前两年股票猛涨的时候很多人这样加杠杆炒股,有的赚够了一辈子的财富,也有的人搭上了一生的积蓄,还背上了还不了的债务。

买入房子后,如果想提高收益率,就要努力保持住贷款的杠杆比率。方法是做抵押贷,把资金抵押出来后继续以高杠杆买入房子,前提是房价已经翻一倍以上且当时的抵押贷成数较高。也许你这时会想,可我已经没有贷款资格,或者再买房已经需要7成首付了。能有这个疑问说明你是懂行的。破限购和限贷的方法很多,只要你想。

千万不要用今天的币值看未来的房价,以现在的币值来看,将来深圳涨到均价10万,看似很高了,其实一点都不高,因为随着币值的变化,将来深圳的人均工资可能三四万一个月了。这么看来,均价10万的房价好像又可以接受了。

微观上,拼多多的人拉人,也是一种杠杆,只要一个人想买,为了砍价,他就必须再拉2个人,这个机制等于放大了拼多多获取客户的杠杆。因为一个客户会给平台拉来两个客户,从而爆发式增长。

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住投分离。

过去我们是不是这么过来的?北京人均工资6000的时候,房价2万,大家哭着说买不起,现在来看呢?北京中产的工资涨到了3万一个月,房价又跑到前头去了,均价5万6万,房价永远跑在前面,你唯一能做的就是尽早买房,光靠工资是追不上的。

甚至大到国家治理,也得有杠杆思维。改革开放初期,总设计师提出“让一部分人先富起来,先富带动后富”。这一部分人,就是杠杆,用他们的财富效应撬动更多人接受“停止斗争,一切先前看,以发展经济为中心”的路线。

网贷——精研网贷的人比较沉的下心计算借贷利息,通过低息借入放大资金,再去年化10、12以上的平台出借,特别是很多平台自身就有信用标、债权贷等借款办法,用户可以放大自己的本金2、3倍以上,网贷投资人给自己加上5倍、10倍杠杆都是有的。这样的操作心理压力也是巨大的,股票除非是跌停没办法取出,只要还能有一丝理智,在亏损的时候也能做到止损,而网贷加上这么多杠杆,一旦平台跑路,血本无归。

很多年前,在我还没有接触到房产投资领域之前,我对房子上涨的想法是:买房子是用来住的,即使它涨了很多,我又不卖,只是感觉比较好而已。成长就是觉着曾经的自己很可笑和幼稚。有数据显示,过往很多人在买房的10年内都会把房子卖掉以换更大更好的房子。如果你有去看过二手房,你会发现满五年的房子并不多,甚至有一些房子还没有满两年。就是说,在你买完房子的几年后,你可能会把它卖掉。这时候,房子涨了多少,是不是就异常重要了。

在大城市买房从来不是一件容易的事儿。比如北京,首次买房的平均年龄2017年还是34岁,2018年已经35.5岁了。这意味着22岁毕业,工作13.5年才能买上属于自己的第一套刚需上车房。

上面几个例子都是通过杠杆原理在不同的事情上发挥巨大的作用。只是人们习以为常,没有察觉罢了。

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不管你买了房子是用来自主或者投资,房子都有很强的金融属性。买房子,投资兼自住。一开始我也是这么想的。但其实投资和自住,在很多方面就是矛盾的。比如:在深圳买房,选择买龙华还是宝安中心。从自住出发,你肯定会考虑你是在哪里工作。如果你在福田,那么你应该会选择龙华;如果是在南山工作,你会选择宝安中心。而从投资的角度,你会发现,深圳是向西发展的,那么你就会选择宝安中心。再比如选择成熟的市中心香蜜湖,还是新区前海。住的角度肯定是香蜜湖,因为周边配套完善,去哪里都方便。做投资的话,选择前海片区。你已经看到投资和自住考虑的角度是如此不同。有没有办法解决?

三四线上车倒是容易,所以那的房子像消费品,金融属性很弱。

02、如何管理杠杆?

期货——期货开户门槛是5万,而且需要比较专业的交易类知识,期货交易是一个全球市场,波动非常大,并且双向交易(能够做多做空),非常考验交易者对交易的理解,和自身的交易系统。不过,期货是做的保证金交易,杠杆通常是10倍,就是说如果一笔期货交易价值100万,你只需要10万的资金去做,即10%保证金,如果100万的交易涨跌10%,对于10万资金来讲浮动盈亏就是100%。

住投分离。买房子投资,租房子自住。

一二线城市贵,是因为多种因素的叠加:

先来看看宏观层面中国在国际范围内的杠杆管理水平。

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买房子纯粹是为了投资,可以让你集中考虑影响房产投资收益率的因素,而不受自住考虑的影响。另一方面,租房也可以过上很有品质的生活,甚至比住在自己买的房子还好(你去了解了解就知道)。

优质供地有限+高薪机会多+全国购买力目标+核心资产对M2增长的防御等等。

目前,中国政府部门杠杆率是46%,而德国的70%;我国居民杠杆率48%,而美国是78%。

外汇——外汇同样也是保证金交易,是在外汇交易平台上面交易各国之间的货币对,通常杠杆能到100倍甚至无限,风险非常高。并且,中国目前是没有开放外汇保证金交易的,国内能够注册的外汇平台一般声称自己有注册国的监管,例如英国、澳大利亚、美国等,但实际上我们很难查询到,并且很多外汇平台根本就是和用户做的对赌资金池,交易的资金根本没有投入国际市场。

住投分离,看似很简单,实则影响很大,会影响到你几百上千万的房子的决策。比如当我们确定了要买哪个小区,在选择买哪一套时,自住的话,你要综合考虑朝向、楼层、是否南北通透、是卧室出阳台还是客厅出阳台,而投资的话,你会选择最便宜的那一套(差别可能有小几十万),因为这些因素对于房价上涨的影响不大,影响最大的是地段,而同个小区的地段价值都是一样的。

一二线的房产跟LV一样,总有人买得起也有人买不起。

换言之,德国政府比我们中国政府借债加杠杆更厉害,而美国居民比我们中国人更愿意透支消费。

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其他一些零碎的思考:

月供1万多,看似压力很大,我是这么看的:

很多舆论大喊中国杠杆危险,实际放到整个世界,以中国这么高的GDP增速,对应的杠杆负债率其实是非常低的。

头寸多少。房产投资,最重要的是拥有房产还是没有。几乎也是最重要的是,你的头寸多少,你是买了一套,两套还是10套。再往后是建仓的策略(我们前面讲的尽贷和住投分离都是策略的范畴)。再再往后才是选择哪个区域、哪个小区、哪个房子这些新手最关注的东西。这就是战略大于战术。

买了房就不用付房租了,省一笔;

那为什么这几年要去杠杆呢?

关于房价太高,买不起。富人的思维,是以终为始。穷人则是以始为终。穷人会想我口袋里没有钱,买不起房子。富人,以终为始,思维模式是:我要买房子(终),现在资金不够,我要怎么“找钱”。随带说一句,觉得自己买不起房的人,其实对房价并不了解,只是听说房价很高,一平要6万、10万,反正买不起。按照深圳现在2017年底的房价,房产投资的最低门槛仅是50万人民币(甚至更低)。

公积金可以抵扣相当一部分月供,又省一笔;

中国的杠杆问题是地方政府举债冲动下,国企羸弱的盈利与高企的债务的矛盾,因此杠杆去化,国企先行。

房产投资也许是最被很多人误解的投资领域。比如租售比。很多专家的文章老是说一线城市的租售比只有不到2%。但实际上他们故意忽略了杠杆。房产投资,两三成的首付,租售比可以保持在4%-5%,甚至6%以上。再比如房奴。说买了房子,就放弃了梦想,放弃了远方,成为了房奴,一生都在还债。本质上,是因为对月供的压力不了解。真正有还贷压力的期限最多只有10年,因为你的家庭收入在上升、房租在上升、货币在贬值,而月供一直不变。

居家生活状态,再省一笔;

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