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融创同比增长27.3%,深化发展长租等业务

2019-10-05 05:11

前文提到,保利在拿地层面逐步向恒大、碧桂园学习,并形成了公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、并购整合等多元化土地拓展能力(2018年5月获得的9个项目中,有6个是通过合作取得的,3个是通过招拍挂获得)。值得一提的是,保利目前拿地方面对项目的收益率要求较高,拿地主要集中在一二线城市,同时也加快了二三线城市布局,从2018年5月至6月份的拿地区域来看,主要分布在广州、上海、杭州、武汉、东莞、温州、秦皇岛、长春、赣州、昆明等城市。

(三)核心融资

必威betway网址,(三)核心融资

摘要:2018年的5月进入盛夏,房地产行业已经光着膀子加油干了。1-5月,碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海、龙湖、华润、绿地、华夏幸福10家龙头企业销售业绩同比平均增长21.5%,继续领跑行业。什么策略指引这些龙头企业取得骄人业绩?今年的市场怎么发展,他们又将有何举措呢?看看他们在2017年报中关透露出的起承转合,可能就是即将到来的浪潮,值得掰开看看。

概框说:恒大底子很好,但是过去透支大,在多元化和借贷方面的开销也大,这些都会消耗利润。

跟恒大不同的是,碧桂园高周转的问题主要在于施工进度,比如一些区域所在地的政府管控越来越严格,导致影响施工进度。目前碧桂园已经调整了营销定位,同时受到政府限价限贷限购限二手出售的影响,逐步放缓大规模开盘。根据目前市场行情的摸底,很多开发商在高周转的问题上最大难题在于限价直接影响有效储客(主要指的是刚性需求客户)。

二是优化项目城市项目布局、补充优质土地:从“规模型”向“规模+效益”转变,同时更加注重增长效益和质量,并侧重增加一些三线城市优质土地的储备;

2、选定项目后的算账工作

2018年房地产市场预判主要集中在两个观点:政策面,调控不会放松,因城施策继续,金融严监管继续,融资渠道收紧继续;市场面,销售规模保持稳定增速将放缓,城市继续分化,改善型产品有机会,产业融合继续。

有了“财务先导”,才有了“稳万科”,所以从2011年到2018年,万科销售额增速全部在10%-50%之间,从来没有跳跃过。反观碧桂园、恒大、融创,都出现过80%以上,甚至100%以上的增速。

(三)核心融资

进入2018年以来,融创因融资规模增加导致利息支出较快增长,费用化利息由2016年度的31.9亿元增加到2017年度的52.6亿元;目前集团不再从资金上支持各区域公司的单个项目融资,更多需要区域公司和项目公司自行解决融资问题。对融创而言,目前一二线城市的区域公司最大的难题是拿地融资,三四线城市区域公司的最大难题是销售和去化问题,基于融资难的困境,今年融创各区域拿地数量有一定限制,且目前也会采取类似合作开发等方式作为拓展项目的渠道之一。值得一提的是,融创“踩雷”乐视相关公司导致了融创的投资损失(按权益法入账录得投资损失44.8亿元),目前融创负债率不低,利率风险也较大,从2017年披露的信息来看融创并无通过掉期对冲利率风险。受上述影响,融创目前仍然不受很多金融机构看重。

三是优化投资组合,捕捉市场需求,深化发展长租等业务。四是大力布局联合办公,如2018年4月,碧桂园与方糖小镇合作了首个联合办公项目——碧桂园方糖小镇普陀科技中心社区。

*城市布局上聚焦“城市群”:国家提出“城市群”概念后,经济发展对城市结构的依赖逐渐瓦解,城市群集聚发展将催生住房需求向城市群内三四线城市外溢;另一方面,成渝城市群、长江中游城市群、中原城市群等中西部城市群正在释放巨大的消费需求,龙头企业拿地结构已向此区域下沉。建议房企加强对城市群、尤其是中西部相关城市群的关注和研究,并对其中的三四线城市加快布局。

过去五年,融创和碧桂园一样,是靠大量买地,然后尽快销售变现获得高增长的。所以,融创要求销售队伍要有狼性,融创也成为了“并购王”——低成本的土地才是企业能兼顾增速和利润的本质因素。

保利的核心业务集中在一、二线城市(2017年销售占比达82%),当前国家对一二线城市房地产市场调控趋严,同时一二线城市房价高涨已透支未来的上涨空间。在此背景下,保利已开始以多元化方式获取土地,并保持较高的拿地力度,同时加快二三线城市布局(2018年5月获得的土地位于东莞、温州、秦皇岛、长春、赣州、昆明等城市),同时继续推进全国化进程。

针对上述问题,恒大主要实施了以下的战略调整:

恒大旅游:主要是开发文旅项目。


万科失去规模第一的转折点实际上并非发生在2016年,而是在2014年。2014年,万科正式提出“白银时代”理论,预计房地产市场规模很快见顶,高增长阶段结束了。跟随着自己的市场研究数据,万科2014年的拿地销售比是2004年以后最低的一年。同时,万科在2014年的新开工面积1728万平米,是拿地面积的2.92倍,一边拼命踩刹车,一边拼命卖房。

(二)拿地策略

2018年以来,房地产行业正式进入下半场,受房地产市场调控和金融紧缩政策(去杠杆)的影响,房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题,不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘,大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产已开始往运营端转型,并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

万科目前在重点优化项目的城市布局、补充优质土地布局并谨慎购地,但有侧重地吸纳了一批优质三线城市土地,拿地区域主要集中于二线城市及长三角、中西部重点城市。

从销售规模及增速来看,前5月龙头企业累计销售15384.3亿元,碧桂园、恒大和万科率先突破2000亿。龙头企业业绩则保持较快增长,平均同比增长22.6%。融创增速接近80%,恒大、保利增长超四成,在2017年同期高基数的背景下,龙头企业整体表现出众,不仅领跑行业,更与其他阵营加大落差。

先看一组数据对比。2018年,万科新增土地储备4681.4万平方米,其中72.1%位于一二线城市,按权益投资金额计算,81.4%位于一二线城市。碧桂园没有公布2018年的最新土地数据,但是按销售金额算,2018年其位于一二线和位于三四线销售金额比例为36:64。

与恒大、碧桂园等所有地产公司面临的问题一致,因地产融资渠道收紧,融资成本开始上升。万科目前融资主要是集团与银行、信托等金融机构进行总授信的方式进行融资。一线公司除了借助集团融资之外,会和广深区域一些产业资本合作,但很少到市场上大肆融资。另外因为土地市场受限,目前集团、一线公司现金较为宽裕,一线城市项目的拿地融资成本还比较低,在行业中仍具备很大的竞争优势。值得注意的是,万科的地产销售区域主要集中在一、二线城市,这些城市的房价高企,已经透支了未来的上涨空间,加上政府限价政策的实施(碧桂园处有相关分析),这些城市现在和未来上涨的预期都不是很高。

3、成功发行“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号”租赁住房REITs,产品规模100亿元。

在金融去杠杆的背景下,恒大从2017年就开始向“低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变”,但是由于政府对地产政策的收紧,恒大与其他大地产公司一样,目前主要面临融资成本上升和高周转发展模式变难的问题。资金成本上升方面,拿地或项目并购的融资成本目前都已不低,商票融资成本更高。值得注意的是,目前市场上资金非常紧张,有资金的基本不愿意做地产的纯信用融资,主要还是因为投资者认为政策变动太大。而即使是在下半年或明年,在开发商能拿出来的土地和项目抵押有限的前提下,融资也只会越来越难。

以城市更新、特色小镇、精准扶贫等形式布局三四线城市。恒大在贵州黔西南等地,绿地在陕西延川等地,通过精准扶贫计划实现布局城市的下沉;万科与大连就旧楼改造、现代物流等达成共识,太原小店区2018重点项目吸引富力、华润、蓝光、首开、招商蛇口等参与;恒大计划全国打造15个恒大童世界,目前在西安、贵阳、长沙、开封、沧州、苏州等城市均已开工。此外,代建、租赁等形式也在释放投资吸引力。

但是在宝万之争之后,恒大引进新的投资人,也开始了去杠杆之路,负债率稳步降低,但也带来了一个负面效应:销售业绩增速也稳步下降了。2016年到2018年,恒大销售业绩增速分别为:85.4%、34.2%、10.1%。

万科的战略调整在行业中也颇具代表性,一是进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业(物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑)。二是万科正在探索乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域。三是万科的战略目标上已经明确定位并坚定地往“美好生活的服务商”(城市配套服务商)方向执行。

(三)核心融资

1、发行2.5亿美元于2023年到期的4.750%优先票据及6亿美元于2025年到期的5.125%优先票据。

从销售均价来看,龙头企业较2017年均价同比平均增长3.7%,但企业间出现分化。相比2017年,8家龙头企业在2018年前5月提升售价,但多数低于5%。华润置地均价增长5.2%,达到16713元/平方米,超过2017年最高的融创;中海均价大幅上涨16.1%,升至目前的第4高,达到15520元/平方米;恒大均价过万,并于4月份达到历史最高价10843元/平方米;碧桂园均价小幅上扬,但仍不足万元。

从销售数据看,2018年下半年,保利的业绩甚至是同比下降的。上半年抢收了2153.12亿元,同比增长46.86%,下半年销售额却下降到了1895亿元。

2018年以来,房地产行业正式进入下半场,受房地产市场调控和金融紧缩政策(去杠杆)的影响,房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题,不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘,大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产已开始往运营端转型,并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

发行供应链ABS,获100亿元储架发行额度,基础资产是恒大地产供应商应收账款债券及其附属担保权益。除此之外,其他融资方式及融资产品主要面临融资成本较高的问题。

3、成功发行“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号”租赁住房REITs,产品规模100亿元。

*项目获取上丰富拿地手段:龙头企业很多已深度参与城市更新项目,包括旧城改造、棚户区改造等,不仅获得重点城市的开发资源,并得到政府、当地龙头企业的背书与支持。建议房企发挥资源优势,择机参与城市更新等项目,加快布局、防控风险。

目前,碧桂园在销售业绩和营业收入两项数据上全面超越万科,但公司市值却只有万科的2/3,这说明资本市场仍然对碧桂园模式的可持续性有所怀疑。

3、成功发行“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号”租赁住房REITs,产品规模100亿元。

在金融去杠杆的背景下,恒大从2017年就开始向“低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变”,但是由于政府对地产政策的收紧,恒大与其他大地产公司一样,目前主要面临融资成本上升和高周转发展模式变难的问题。资金成本上升方面,拿地或项目并购的融资成本目前都已不低,商票融资成本更高。值得注意的是,目前市场上资金非常紧张,有资金的基本不愿意做地产的纯信用融资,主要还是因为投资者认为政策变动太大。而即使是在下半年或明年,在开发商能拿出来的土地和项目抵押有限的前提下,融资也只会越来越难。

四、保利地产

龙头企业2018年销售目标及信心

碧桂园目前仍然是靠土储来调整节奏,这是它与万科、恒大,甚至融创最大的不同。截止2018年末,集团位于大湾区内的权益可售资源的建筑面积已经超过2544.5万平方米,可售货值超过3700亿元,另外在一级市场有约5500亿元的货值待开发,这是目前碧桂园最大的利好。

发行供应链ABS,获100亿元储架发行额度,基础资产是恒大地产供应商应收账款债券及其附属担保权益。除此之外,其他融资方式及融资产品主要面临融资成本较高的问题。

(二)拿地策略

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从目标完成率来看,8家公布销售目标的龙头企业前5月平均完成35.2%,恒大完成将近一半,如果按照目前增速,全年可实现销售7000亿以上;保利、龙湖、华夏幸福、中海完成33%以上,符合市场节奏,目标锁定性最强。

四、融创的下一步,到底是什么打法?

受工程质量的影响,碧桂园尚需顺利度过这个多事之秋。抛开这些问题,碧桂园目前遇到的问题在整个市场环境下仍非常具有代表性。一方面,棚改政策收紧后对三四线城市影响较大,碧桂园主要业务集中在三四线城市,官媒宣战炒房对购房需求进行抑制后肯定会对碧桂园造成一定的影响。值得一提的是,碧桂园的项目跟棚改贷相关的比较多的区域主要集中在华东,其他区域受影响比较小。第二方面,高周转的问题,这个让碧桂园进入多事之秋的发展策略未来将面临巨大挑战。第三方面,负债率高企问题,不管媒体争议的2017年的负债超过9000亿是否属实,但一旦销售不佳,融资、偿债肯定会面临巨大压力。

1、6月份,2018年第一期超短期融资券,发行金额20亿;

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析,希望能给读者带来一些有益的启示。

2018年,恒大目标定在5500亿,上年取得3000亿业绩的融创、保利、绿地剑指4000亿,龙湖期待突破2000亿。此外,万科、碧桂园明确表示不设定目标,但从往年二者的表现和企业表态来看,“不设定”可能意味着更大的突破。

结语

一、恒大集团

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课题三****有近20年不良资产处置经验的四大AMC资深人士 A老师,《AMC不良资产“募、投、管、退”运营核心、投行化创新处置模式》,核心内容如下:

伴随规模激增,龙头企业在战略规划、组织架构、销售节奏等方面做出明确和完善。绿地表示要在内部培养8家300亿以上的区域公司,成为4000亿目标的重要基础,还将在原有的小镇、大盘、超高层项目外,增加短平快项目,加快周转率;一直稳健的中海地产将着力“好中求快、稳中求快”,销售策略和节奏更为进取,并拟施行股份期权奖励计划,有效地鼓励管理团队及关键员工。

五、保利做错了什么?

三是优化投资组合,捕捉市场需求,深化发展长租等业务。四是大力布局联合办公,如2018年4月,碧桂园与方糖小镇合作了首个联合办公项目——碧桂园方糖小镇普陀科技中心社区。

二、碧桂园

与恒大、碧桂园等所有地产公司面临的问题一致,因地产融资渠道收紧,融资成本开始上升。万科目前融资主要是集团与银行、信托等金融机构进行总授信的方式进行融资。一线公司除了借助集团融资之外,会和广深区域一些产业资本合作,但很少到市场上大肆融资。另外因为土地市场受限,目前集团、一线公司现金较为宽裕,一线城市项目的拿地融资成本还比较低,在行业中仍具备很大的竞争优势。值得注意的是,万科的地产销售区域主要集中在一、二线城市,这些城市的房价高企,已经透支了未来的上涨空间,加上政府限价政策的实施(碧桂园处有相关分析),这些城市现在和未来上涨的预期都不是很高。

房地产龙头年报透露的2018行动攻略!

保利在2017年喊出:重回行业前三。但到了2018年末实际上掉到了行业第五。在TOP5中,保利的天生资源应该是最好的,包括在拿地、资金方面占有优势,但却是其中最没有想象空间的企业。

融创针对上述面临的问题在战略方面主要进行了以下调整:一是优化公司债务结构(2018年4月发行11亿美元优先票据);二是从消费升级和美好生活的投资方向出发,从2017年到2018年,重点投资文旅、医疗、产业等领域,且各区域设置相关产业和商管部门,以实现文旅、商管、产业是一体化发展。

万科目前在重点优化项目的城市布局、补充优质土地布局并谨慎购地,但有侧重地吸纳了一批优质三线城市土地,拿地区域主要集中于二线城市及长三角、中西部重点城市。

设立200亿元存量资产并购基金。

龙头企业2018年前5月销售能级结构

融创中国董事长孙宏斌在2018年的业绩会上说:“前面几位我们也赶不上,后面的也赶不上我们”。2016年之后,地产企业TOP5的位置基本落定,预计碧桂园、万科、恒大、融创、保利排排坐的次序,除了万科和恒大之间可能互换,近几年在业绩排序方面的变化可能性不大。但是,这5家企业各有特色,未来数年有各自的问题需要解决。

四是进一步加强多元化的产业布局,积极探索高科技产业,并逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,以高科技产业为龙头的产业格局。目前恒大主要有五个板块:恒大地产、恒大健康、恒大旅游、恒大金融、恒大高科农业。

主要有招拍挂、并购、合作,不过整体放慢收并购步伐,对项目获取严管控,其中净利率低于12%不考虑,另外在一二线城市拿地金额占比超过80%,拿地区域亦集中在一线、二线及环二线城市,从2017年度拿地区域来看,获得的115块地全都位于上述区域。

1、项目选择的标准由谁确定

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由于保利尚未发布2018年年报,所以目前的统计数据滞后。据业绩预告数据,2018年保利地产实现签约金额4048.17亿元,同比增长30.91%。营业总收入同比增长32.31%,营业利润及利润总额分别同比增长38.41%和38.29%。

(二)拿地策略

一、恒大集团

(一)战略调整

壹 2018年房地产市场前景预判与策略

巡市简介:专注上市公司报道,深挖公司价值,读懂财报数据,在这里读懂上市公司的另一面。

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析,希望能给读者带来一些有益的启示。

恒大金融:恒大入股银行、信托、金交所,以及设立恒大金服、恒大人寿保险。其中恒大人寿主要投资商业、健康、医疗类地产为主,根据公开信息查询,其股东背景较为强大,因此对项目和收益的要求也比较高。

(三)核心融资

未来,房地产企业需围绕加快规模扩张为核心,把握核心区域和城市群,积极拿地和扩大布局,坚持高周转,在规模化大趋势下持续提升行业地位:

年报中的员工数据还透露出另外一个重要信息:万科地产系统大换血。2017年,万科地产业务共有员工 9672人,平均司龄 3.4 年;2018年,万科地产业务员工数12669人,平均司龄 2.7 年。一年之后,总司龄只增长了4%,粗略计算离职率在15%以上。其中,有部分员工进入了多元化业务中。2018年,万科“其他系统”员工数增加了122.4%,但是营业收入增长为29.66%,净利润还下降了1.85个百分点,实际产出效率下降了。

三是提高三四线城市的项目准入标准,如离市政府或商业中心有一定要求(如根据城市GDP和人口不同,一般在3-5公里,特色小镇项目可以远些)、城市的常住人员规模要求、项目总货值要求等;

受工程质量的影响,碧桂园尚需顺利度过这个多事之秋。抛开这些问题,碧桂园目前遇到的问题在整个市场环境下仍非常具有代表性。一方面,棚改政策收紧后对三四线城市影响较大,碧桂园主要业务集中在三四线城市,官媒宣战炒房对购房需求进行抑制后肯定会对碧桂园造成一定的影响。值得一提的是,碧桂园的项目跟棚改贷相关的比较多的区域主要集中在华东,其他区域受影响比较小。第二方面,高周转的问题,这个让碧桂园进入多事之秋的发展策略未来将面临巨大挑战。第三方面,负债率高企问题,不管媒体争议的2017年的负债超过9000亿是否属实,但一旦销售不佳,融资、偿债肯定会面临巨大压力。

如何把握这一轮不良资产爆发的机会?如何借助地产困境基金掘金地产不良?轻金融潜心研发重磅不良资产精品实操课程,9月15日~16日在北京东城区举办《不良地产基金、不良地产类项目运营、银行不良资产经营创新、AMC不良资产投行化处置研修班》(100%开班),课题要点如下:

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实际上,恒大比其它企业更需要高速增长,而不是一个降速的恒大。

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