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请谨慎参考,大悦城地产物业租赁业务与物业开

2019-10-05 05:11

报告显示,大悦城剔除投资物业税后公允值变动及汇率变动的核心净利润为19.251亿元,同比上升134.8%,其中该公司所有者应占核心净利润为15.263亿元,同比上升372.4%。

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大悦城地产控股股东明毅公司承诺在2018年至2020年的承诺净利润累计为18.91亿元。如果本次交易在2019年实施完毕,则承诺期间调整为2019年至2021年,承诺累计净利润为18.94亿元。

u 有息负债232.33亿元,同比上升7.1%,其中人民币占68.02%,美元及港币共占31.98%;

财务数据显示,公司投资物业租金及相关物业管理服务收入36.32亿元,占收入总额约44.7%,同比增加5.8%;大悦城购物中心租金收入26.03亿元,同比增长11.4%,开业运营项目12个;物业开发合同销售金额88.83亿元,同比增加8.9%。酒店经营方面,销售收入7.32亿元,同比下降23.6%。下降的原因,大悦城地产称,主要为公司对酒店业务板块战略调整,西单大悦城酒店进行经营改造,北京长安街W酒店于2018年出售,造成收入同比下降。

他表示,其中重要的一点就是需要平衡好两边资源和人员团队。“重组之后有利于更充分有力地发挥两家上市公司的优势。”周正指出,整合以后,既可以发挥大悦城在香港上市的资金、融资方面优势,同时也能发挥中粮地产在A股上市及其在地产方面的优势。

此外,在2018里,大悦城地产对酒店业务板块进行调整,出售了北京长安街W酒店,关闭西单大悦城酒店进行经营改造,也导致了其酒店经营收入的同比下降,这部分业务的收入在未来是否能回到之前水平,还有待观望。

需要特别指出的是,截至2018年底,大悦城地产的银行及其他计息借贷约为275.94亿元,同比上升27.3%。其中,计息借贷构成为人民币约占60.3%,港币及美元约占39.7%,受汇率变动影响较大。

u 毛利21.98亿元,同比下降6.9%;毛利率54.58%,较去年同期上涨约5.5个百分点;

主要财务指标:3月21日,弘阳地产发布2018年年报。报告期内,弘阳地产合约销售面积为352.85万平方米,同比增加107.8%;全年实现合约销售金额473.38亿元,同比增加84.2%。公司实现营业收入92.39亿元,较上年同期增加约50.5%。其中,房地产业务销售收入88.43亿元,同比增长48.9%,占总营收的95.71%;商业物业运营业务销售收入3.59亿元;酒店运营业务销售收入0.37亿元。

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物业开发收入及土地开发收入录得约35.76亿元,占收入总额约44.0%,同比下降49.9%。2018年大悦城地产的结算面积及结算单价分别为126814平方米和28141元,较2017年分别下降约14.2%和41.6%,主要为本期交付产品结构发生变化,其中上海静安大悦城交付产品包含车位,导致平均单价大幅下降。

此外,大悦城地产的控股股东中粮地产更名“大悦城控股”一事,近期也颇受业内关注。

u 大悦城地产的“大资管”模式已初具资本循环能力,通过地产基金的设立完成资本循环闭环,住宅、商业、基金三驾马车有望助力中粮地产实现快速发展。

在盈利方面,中国金茂获取毛利145亿元,同比增长45%;整体销售毛利率约38%,较上年的32%上升6个百分点,主要因为城市及物业开发板块毛利率上升。具体业务中,商务租赁及零售商业运营的毛利率最高,为87%。获取年度净利润约73.77亿元,同比增长43%;归母净利润为52.11亿元,同比增长31%。若扣除投资物业公平值收益,所有者应占溢利为50.84亿元,较上年度增长30%。

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截至2018年末,大悦城地产拥有总资产988.60亿元,同比增长14.46%;总负债为536.90亿元,同比增长22.31%;集团总权益约为451.71亿元,同比增加约为6.4%。资产负债率约为54.31%。

大悦城地产董事长周政在业绩会上表示,公司主要布局在北方、长三角、西部、三亚及南方等五大区域14个一二线城市。截至目前,大悦城控股及大悦城地产共持有或管理了13个已开业的大悦城和祥云小镇项目,同时拥有在建的大悦城及大悦城春风里项目9个。

Q:上半年已售未结中多少比例下半年可以入账?增长点在哪里? A:上半年有70多亿的已售未结。上海前滩销售400多套,未来还有装修等安排。下半年结算主要来自三亚红塘湾、成都大悦城商铺。

2019年融信中国的战略重点是三个聚焦、两个平衡、两种轻资产措施。具体来看,三个聚焦指聚焦住宅、聚焦改善、聚焦高品质。两个平衡指做好规模、利润、杠杆之间的平衡;做好增量与存量之间的长期平衡趋势,短期内聚焦增量、适度参与存量。两种轻资产方式包括强强联合、优势互补,管理输出、打造新的利润增长点。

报告期内,该集团投资物业租金及相关服务收入总额约为17.152亿元,占收入总额约42.6%,同比下降0.9%。其中大悦城购物中心租金收入录得12.396亿元,同比增长6.6%,主要为各大悦城运营情况持续良好,特别是朝阳大悦城、成都大悦城,经营业绩较上年同期获得较大提升。

在持有型物业的运营上,大悦城地产算是行业内的一把好手,年内其实现西安大悦城、杭州大悦城、上海长风大悦城和昆明大悦城开业,开业运营项目增至12个,共录得租金收入26.03亿元,同比增长11.4%。这个增速与2017年11%的增速相比基本持平。但从单个项目的租金收益来看,则有所降低,2017年时候,大悦城10个已开业项目录得的租金是23.36亿元,则平均每个项目租金收入2.34亿元,而2018年每个项目的平均租金约为2.17亿元。随着项目的逐渐成熟,预计2019年其单项目租金将能实现更明显的提高。

其中,大悦城购物中心作为公司的“旗舰”产品,租金收入高达26.02亿元,增长11.4%。大悦城地产方面表示,收入增长主要来自于杭州大悦城2018年8月盛装开业,取得租金收入4320万元;同时,朝阳大悦城、西单大悦城、成都大悦城和经过改造后的中粮广场等运营情况持续良好,经营业绩较上年获得较大提升。

Ø 运营亮点

公告显示,2018年融信中国的毛利由2017年的50.25亿元增至80.65亿元,增幅60.5%。毛利率由2017年的16.56%增至2018年的23.47%,主要是由于集团2018年交付的项目毛利率水平与集团2017年交付的物业相比相对较高所致。

同时,物业开发收入及土地开发收入录得18.265亿元,占收入总额约45.4%,较2017年同期下降27.1%;2018年上半年结算面积及结算单价分别为53,533平方米和34,065元/平方米,与2017年同期相比,结算面积增长11.0%,结算单价降低34.4%,结算单价降低主要原因为交付产品结构变化,其中本期交付的写字楼产品单价较低。

业绩看点:

根据大悦城官方披露的数据,公司物业发展将全面提速、轻重并举,实现西安大悦城、杭州大悦城、上海长风大悦城和昆明大悦城开业,开业运营项目增至12个。未来,将继续加快大悦城轻资产发展速度,巩固品牌影响力。

Q:2020年的目标是20座大悦城,能否达到目标?未来并购基金的用途? A:现在内部目标有些提升,但对外说20座。我们要轻重并举,利用现有的青岛、重庆、武汉等城市的综合体项目实现数量上升。

战略分析:融信土地储备80%的货值位于中国一线城市及发展较快的二线城市。截至目前,融信中国战略布局全国8大核心城市群:海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北城市群。在业绩发布会上,融信中国执行董事曾飞燕明确表示,融信中国不刻意追求排名,2019年的目标是销售额1400亿元,净负债率目标是70%~90%,近三年会降低到行业平均水平。

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其他服务收入总额约为1.12亿元,占收入总额约1.4%,同比增长35.9%。

有业内人士指出,近年来,大悦城在商业地产板块的表现非常突出,持有型资产获得现金回流的同时,还能获得稳定收益和增值,重组之后的动作应该是突出重点、寻求突破。相较于大悦城的商业地产,中粮地产在住宅方面因受制于大城市住宅政策调控与房市遇冷,近年来表现一般。两家在整合完成后,手持“住宅+商业”两把剑的中粮,为了在资本市场增强核心竞争力,选择将名字变更为含有在品牌和业务上更有优势的“大悦城”,就显得理所当然了。

u 待售物业销售入账金额18.24亿元,同比下降27%;上半年结算面积53533平方米,同比增长11%;签约金额49.88亿元,同比增长43.3%;签约面积91317.8平方米,同比增长62.2%;

2018年2月,融信中国间接全资附属公司郑州融筑房地产开发有限公司收购位于河南郑州的4幅地块,进一步深耕中部区域。2018年,集团及其联营、合营公司新增土地项目24个,新增土地储备总建筑面积约477.51万平方米,权益代价约71.34 亿元。

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不过,也正是由于交付产品的结构变化,使得公司去年整体毛利率反而提升7.3个百分点。再加上投资物业的运营效率提升等因素影响,2018年全年,大悦城地产毛利率较上年的45%上升10.4个百分点,达到55.4%,远远领先于行业内大多数企业。

对大悦城的改造投入大约在收入的5-10%,作为日常改造。而现在做的西安大悦城的改造投入大,这就对业绩影响大,但我们每年都会有日常改造。

弘阳地产

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2018年,大悦城地产的营业收入总额约为81.29亿元,较上年减少30.3%,大悦城方面表示这主要是因为销售物业交付面积减少及交付产品结构变化平均单价降低,致使物业销售收入下降。

财报显示,公司2018年全年净利润约为31.13亿元,较上年增长20.9%;其中归母净利约为21.03亿元,较上年大增82.4%。尤其是剔除投资物业的税后公允价值收益及汇率变动影响后,公司拥有人本年应占核心净利润为15.67亿元,较上年增长86.8%。

感谢投资者对大悦城的关注支持。补充以下几点。第一,上半年的业绩同期增长不太大,大家需要发展的看,未来增长动力很强劲,重庆、青岛、武汉项目的综合体位置好、销售业务占70%、都是地铁上盖,优中选优。2020年承诺的20个大悦城一定要做到,销售业务也一定要做好。第二,有关公司重组的战略,大悦城不是单枪匹马,6月13日中粮地产高票通过重组工作,只等证监会批准,年内有望完成,有利于推动大悦城发展,可以利用中粮地产在国内的资源优势,相得益彰。集团管资本,专业化公司管运营,团队上优势互补,在品牌、融资、团队、政府沟通方面获利。中粮地产坚持以大悦城为品牌,发展城市综合体。城市商业服务的转型升级有极大的市场提升空间,符合市场、符合政府要求。下一步要稳中快进。第三,业务、战略前景方面,整合以后要坚守以大悦城为品牌,在城市布局、区域选择、商业模式提升上,坚持持有销售相结合,以持有打造品牌。除了做年轻时尚潮流,今年发展了针对25-45岁的业务,丰富了市场,在一些二线城市偏远地区,体量放小,控制在5-10万,基本上7-8万,延伸到中产家庭,融合时尚的年轻人与家庭。第四,关于团队,大悦城注重培养年轻骨干,容许一次出去后反悔的机会,不会采用激进的激励政策。未来要轻重并举,双轮驱动,增量、存量相结合,以团队为基础,重组之后会稳中快进。

报告期内,中海地产资产负债率59.5%,净借贷比率33.7%,持有现金1005.6亿元港币,现金占总资产比例10%以上。股东应占溢利增加10.1%至449.0亿元港币,净利润率26.2%;扣除投资物业公允价值变动税后净收益78.1亿元港币,核心净利润370.9亿元港币,同比增长8.3%,毛利率37.8%。

周政介绍说,未来两家企业还要形成统一的品牌、统一的管理系统、统一的拿地战略和统一的融资策略,这对于双方而言都将会带来更多的发展机会。未来产权整合之后,在人员方面也会更加灵活。

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对此,大悦城地产认为,上述单价的下降主要由于本期交付产品结构发生变化所致。其中,上海静安大悦城交付产品包含车位,导致平均单价大幅下降。

Ø 未来战略及展望

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全年大悦城地产整体毛利率约为55.4%,较2017年的45.0%上升10.4个百分点,整体毛利率高于上年同期的原因一方面由于投资物业提升运营效率毛利率提升2.6个百分点,另一方面来自于物业开发因交付产品结构变化毛利率提升7.3个百分点。

公告显示,2018年,大悦城地产实现签约金额约88.83亿元,同比略微增长8.9%;而集团营业收入总额为81.29亿元,较上年减少30.3%。大悦城方面表示,这主要是因为销售物业交付面积减少及交付产品结构变化平均单价降低,致使物业销售收入下降。

u 现金流入78.25亿元,其中租金回款15.27亿元,酒店收入4.69亿元,销售回款39.76亿元,其他1.85亿元;

龙光地产目前还拥有约2500亿元孵化中并购及城市更新项目土地储备,总建筑面积约为1308万平方米。龙光地产称,未来计划每年孵化不少于300亿元以上货值的城市更新项目,这些项目绝大部分位于深圳区域。

于2018年6月30日,大悦城的银行及其他计息借贷约为232.331亿元,较2017年12月31日上升7.1%。净负债占总权益的比率约为26.6%,较2017年12月31日的28.2%下降1.6个百分点。计息借贷构成为人民币68.02%,港币及美元31.98%。现金及银行结存115.2亿元人民币。

管理输出项目收入总额约为7580万元,占收入总额约0.9%,同比增长62.2%。

提到大悦城地产,去年底刚刚落地的并购重组案是一个绕不过去的话题。

u 可销售物业按地区分:一线城市占10%,二线城市占90%;按类型分:住宅及公寓占67%,写字楼及其他占33%;

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