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住宅销售额增长16.2%,前七个月房地产投资明显降

2019-10-20 06:39

8月14日,国家统计局公布了1-7月份全国房地产开发投资和销售情况。根据这一数据,1-7月份商品房销售面积89990万平方米,同比增长4.2%,增速比1-6月份提高0.9个百分点,其中住宅销售面积增长4.2%;商品房销售额78300亿元,增长14.4%,增速提高1.2个百分点。其中,住宅销售额增长16.2%。

银河期货的观点则认为,1到7月房地产累计同比较前值继续出现了回落,房地产投资的回落是因为土地成交价款持续回落后导致的的土地购置费的大幅下跌。在建安成本方面,新开工面积的回落、PPI的下跌和去年下半年基数较高均对建安成本起到了抑制作用。

商品房销售和待售情况来看,1月份至6月份,商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,降幅比1月份至5月份扩大0.2个百分点。6月末,商品房待售面积50162万平方米,比5月末减少766万平方米。其中,住宅待售面积减少672万平方米,办公楼待售面积增加16万平方米,商业营业用房待售面积减少74万平方米。

房地产开发投资增速维持低位

不过,自下半年以来,热点二线城市土地流拍的情况也屡有发生。杭州、南京、济南、太原等上半年涨幅较大的城市,土地市场都出现了不同程度的降温。

中原地产张大伟表示,房地产不被用作短期刺激经济的工具的情况下,房地产市场明显退烧,投资数据明显放缓,而且从趋势看预计8月还会持续。

7月15日,国家统计局发布了上半年全国房地产开发投资和销售情况,数据显示,1月份至6月份,全国房地产开发投资61609亿元,同比增长10.9%,增速比1月份至5月份回落0.3个百分点。诸葛找房数据研究中心王新宇在接受《证券日报》记者采访时表示,4月份以来部分城市拿地政策有所收紧,致使房企拿地积极性下降,加之二季度以来,房企融资环境进一步收紧,房企资金面收紧将会影响未来投资开发进度。

苑承建认为,销售回款成为开发企业现金流改善的主要方式,1-9月,定金及预收款增长9%,个人按揭贷款增长13.6%,较1-8月均有明显上涨,推动开发企业到位资金上涨7.1%,增速加快0.5个百分点。但他同时指出,国内贷款增速比上月下降0.7个百分点,自筹资金增速仅有3.5%,显示出开发企业融资环境进一步收紧,资金压力仍非常大。

支撑这一数据走强的,是拼命拿地的房企。虽然2018年房地产行业资金链明显收紧,但房企拿地金额不降反升。中原地产研究中心统计数据显示,截止8月9日房企拿地数据依然积极,仅统计招拍挂市场的权益拿地金额,50家房企拿地合计拿地金额高达11983亿,,其中拿地超过200亿的房企就多达19家。

除此之外资金面收紧也影响了房企的购地积极性,尤其是部分城市近期土地市场管控比较严厉,稳地价导向下房企拿地更趋理性。

从房企到位资金来看,1月份至6月份,房地产开发企业到位资金84966亿元,同比增长7.2%,增速比1月份至5月份回落0.4个百分点。严跃进表示,今年1月份至6月份房企到位资金同比增长为7.2%。类似数据和预期一样,即和当前防范金融风险的大环境是有密切关联的。5月份开始很多房企的融资压力增加,资金面略有收紧,这也会影响房企的土地投资和房屋销售策略。当前包括信托融资和海外债的发行都明显收紧,类似收紧的趋势预计还会延续。

在连续4个月增速回落并创年内新低后,9月份房地产开发投资累计增速与8月的低点持平,并没有像之前预期的那样继续下降。同时,土地购置指标虽然继续下降,但降幅有所收窄。

此外,中西部区域三四线城市补涨、三四线城市棚改等政策带来的高峰期也一定程度上是市场继续高位运行的原因之一。

地产投资数据持续“退烧”

本报记者 苏诗钰

中原地产首席分析师张大伟预计,2019年全年有望再次刷新2018年创造的15万亿销售额的历史纪录。

就7月单月的数据来看,全国商品房销售面积超过1.2亿平米,销售额高达1.1万亿,同比5、6两个月,尤其是6月2.0亿平方米销售面积、1.8万亿销售额有所下降,但环比去年同期分别上涨了10%与22%。

中泰证券认为,土地市场二季度回暖态势在7月没有延续,7月全国40大中城市土地溢价率11.38%,较上月大幅下降8.1个百分点。7月房企拿地力度下行,土地溢价率走低主要受融资收紧影响,虽然信托占比虽少,但主要用于前端拿地,7月以来信托收紧后,土地市场降温显著。下半年虽然房企整体库存较低,但目前销售持续存下行压力,融资放松概率也不大,房企以收定支,拿地意愿难以大幅改善。

中原地产首席分析师张大伟对记者表示,房地产市场小阳春难入夏,整体楼市表现出现了小阳春后的退烧现象,不论是投资数据还是销售数据,在收紧调控的影响下,市场再次出现了放缓,而且从趋势看,预计7月份至8月份还会持续。

业内人士认为,虽然当前房地产市场总体上处于降温阶段,但是从商品房销售、房企到位资金等数据看,其实并没有继续恶化。房企“以价换量”的销售策略总体上带来了销售业绩和资金状况的改善。预计4季度,房企会采取更加积极主动的“以价换量”策略,房地产销售将保持平稳,今年全年有望刷新2018年创造的15万亿销售额的历史纪录。

而张大伟认为,虽然调控政策收紧,资金面压力增加,但房地产企业特别是龙头房企的销售依然处于高位。中原地产研究中心统计数据显示,累计公布前7月销售业绩的企业合计32家,这32家销售金额达到了25373亿,同比上涨幅度高达37%。另外,楼市限价政策严格导致买房依然可以赚钱的财富效应存在,因此房地产市场才在前所未有的调控政策数量与力度下,依然在创造历史销售记录。

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易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,今年6月份商品房待售面积同比跌幅为8.9%。这条曲线走势和预期是一致的,即继续下跌,但下跌的速度是越来越放缓了。总体上说,去库存已经进入到后续的阶段,去库存的速度不会加快。当然特殊点在于,目前房企销售也有压力,面临部分去库存的问题,所以预计会出现降价促销的动作。

从销售指标看,1—9月份,商品房销售面积119179万平方米,同比下降0.1%,降幅比1—8月份收窄0.5个百分点;商品房销售额111491亿元,同比增长7.1%,增速加快0.4个百分点。

除去创了新高的销售面积和销售额外,7月末商品房待售面积54428万平方米,比6月末减少656万平方米。其中,住宅待售面积减少544万平方米。

房企购地积极性降低

具体来看,1月份至6月份,房地产开发企业房屋施工面积772292万平方米,同比增长8.8%,增速与1月份至5月份持平。1月份至6月份,房地产开发企业土地购置面积8035万平方米,同比下降27.5%,降幅比1月份至5月份收窄5.7个百分点;土地成交价款3811亿元,下降27.6%,降幅收窄8.0个百分点。

苑承建预计,4季度,开发企业会采取更加积极主动的“以价换量”策略,房地产销售将保持平稳,全年销售数据将与去年持平或小幅下降;融资环境收紧进一步影响开发企业的投资预期及投资能力,新开工面积或进一步下降,开发投资增速在当前水平略有下降。

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