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看看他们在2017年报中关透露出的起承转合,必威

2019-11-03 18:14

六是新组建的绿城科技集团围绕建筑科技化、住宅科技化、楼宇经济科技化等方面推进,具体包含四大板块内容:4S公司、精装修集团、基电安装公司、绿城PC构建厂。

1.整合酒店资产进行分拆上市或进行资产证券化(ABN);

龙头企业2018年前5月土地投资能级结构

1、3月份,中联前海开源-保利地产租赁住房一号一期资产支持专项计划,总规模50亿,发行利率5.5%。全国首单。

同碧桂园和绿地类似,华润的一些物业亦爆出存在质量问题,对其声誉造成了较大影响。华润的地产项目开发集中在一二线城市,未能充分从上一轮三四线城市去库存及房价上涨中受益,营收和净利润增速相对其它地产商较低。当前地产宏观调控趋严,特别是核心一二城市成交量和价格增长受限或出现下跌,华润后续的业绩增速可能会受此影响。

十五、旭辉控股

加大高周转、谨慎投资、创新融资、强化营销为主要策略

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目录

2.2018年6月与新加坡政府投资公司合作成立了10亿美元长租基金。

从销售城市结构来看,龙头企业在二线城市储备的充足项目助力其销售业绩持续快速增长。华润置地在一二线城市销售金额占比超过70%,龙湖、万科、绿地该占比超过50%;一线城市销售占比最高的企业为华润置地,达25.1%,二线城市销售占比超过40%的企业占四成,其中龙湖占比超50%。

2、配股融资78.16亿港元,另发行156亿港元可换股债券。

八、绿城中国

2.在未来具体城市的投资布局上,将深耕和广拓相结合,将阵地扎根与游击战相结合,抓住一些深耕布局的机会,同时也选择一些结构性的短暂机会;

壹 2018年房地产市场前景预判与策略

一是着力降低负债、改善资本架构:引入战投、增加盈利及控制费率等,改善境外债务结构、延长债务期限、降低债务成本;

六、中海地产

十三、新城控股

长三角经济圈受到龙头长期持续关注,粤港澳大湾区历史性政策利好收到龙头青睐。龙头企业拿地金额、拿地面积前20城市中,有7个城市位于长三角经济圈,包括杭州、宁波、南通、苏州、台州、南京、徐州,有3个城市位于大湾区,包括广州、佛山、惠州。长三角、大湾区城市群经济发展、房地产市场协同效应显著,1.5线、二线、三四线城市都表现出较高热度,整个区域市场均衡运行,这也是该城市群受到长期持续关注的重要原因。

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(二)拿地策略

1.主要通过招拍挂、收购、合作开发等方式获取土地和项目;

龙头企业2018年前5月销售业绩

保利的核心业务集中在一、二线城市(2017年销售占比达82%),当前国家对一二线城市房地产市场调控趋严,同时一二线城市房价高涨已透支未来的上涨空间。在此背景下,保利已开始以多元化方式获取土地,并保持较高的拿地力度,同时加快二三线城市布局(2018年5月获得的土地位于东莞、温州、秦皇岛、长春、赣州、昆明等城市),同时继续推进全国化进程。

六是重点布局长租公寓,如雄安绿地双创中心、香河绿地双创中心、绿地铂骊公寓项目。“双创中心”打造集创新创业、公共孵化服务、投融资服务、创业辅导、国际资源对接为一体的共营区域,为创建区域“创业大街、创业社区、创业慧谷”等业态做好基础,后续择机共建双创基地。另外布局多元化生意,如投资创客中心;针对中产阶层客户推出进口精品超市G-Super,且在2018年做进一步扩张,门店将从现有的37家扩展到100家。无独有偶,2018年1月绿地集团联合WE+酷窝品牌,在西北六省区推动传统写字楼与联合办公、共享经济的融合项目。

(一)战略调整

龙头企业2018年前5月拿地规模

二、碧桂园

华夏幸福在2018年以来遇到的融资问题有目共睹,其中产业新城应收账款金额大,回收周期长,由此导致资金链紧张(控股股东中国平安折价转让19.88%的股权可能与之有关)。

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未来,房地产企业需围绕加快规模扩张为核心,把握核心区域和城市群,积极拿地和扩大布局,坚持高周转,在规模化大趋势下持续提升行业地位:

从策略上看,恒大今年明显加强了营销力度,集中解决去化问题,另外主要靠内部管理工具 ,投资拿地前期协调各种事项,各部门工作前置,计划倒排,强化考核,按照压缩的时间节点等方式提高项目周转。值得注意的是,以恒大收缩深圳城市更新项目的投资为例,很多开发商都因更新政策的收缩和地产调控放慢了深圳城市更新项目投资的脚步。

华润在2018年的战略调整主要如下:

十一、龙湖地产

*项目获取上丰富拿地手段:龙头企业很多已深度参与城市更新项目,包括旧城改造、棚户区改造等,不仅获得重点城市的开发资源,并得到政府、当地龙头企业的背书与支持。建议房企发挥资源优势,择机参与城市更新等项目,加快布局、防控风险。

(三)核心融资

与前几家大地产公司面临的发展问题类似,绿地遭遇了多元化困局,2017年绿地多元化业务中的建筑、汽车、商品销售、能源方向的毛利率仅分别为3.75%、3.98%、1.38%和1.67%,使整体毛利率大幅拉低至14.34%。绿地进入2018年以来负债率较高,利息支出大,按8%的融资成本计算,每年的利息支出就高达400亿元。根据公开报道,近期绿地重庆、上海、成都、西安,郑州、武汉等多地项目亦爆出存在质量问题。尽管绿地有境内外融资双方管道,但政策收紧,融资渠道受限,在高负债率的背景下,融资成本可能将进一步上升。

位列十一的龙湖地产2018年面临销售增速放缓的现状,根据公开信息显示,2018年1-4月份销售额同比下降5.35%,销售业绩处于“下行”状态;同时在追求稳健发展的同时却无法摆脱与规模的抗衡与困境。

新兴热门区域二三线城市成为龙头加快全国布局的突破口。龙头企业把握集中供地机遇,布局非传统热点二三线城市。尤其伴随中西部地区对外开放水平不断提高,人口聚集效应开始显现,武汉、昆明、重庆、西安、长沙、郑州、渭南、惠州、南通,徐州等二三线城市成为房地产企业布局新高地。碧桂园中标长沙高新区“双限地”,绿地接连获取长沙高铁新城核心位置、昆明巫家坝东南亚中心的两大项目,将通过产业资源导入及功能建设,打造长沙高铁门户、昆明超高层金融城综合体。

进入2018年以来,融创因融资规模增加导致利息支出较快增长,费用化利息由2016年度的31.9亿元增加到2017年度的52.6亿元;目前集团不再从资金上支持各区域公司的单个项目融资,更多需要区域公司和项目公司自行解决融资问题。对融创而言,目前一二线城市的区域公司最大的难题是拿地融资,三四线城市区域公司的最大难题是销售和去化问题,基于融资难的困境,今年融创各区域拿地数量有一定限制,且目前也会采取类似合作开发等方式作为拓展项目的渠道之一。值得一提的是,融创“踩雷”乐视相关公司导致了融创的投资损失(按权益法入账录得投资损失44.8亿元),目前融创负债率不低,利率风险也较大,从2017年披露的信息来看融创并无通过掉期对冲利率风险。受上述影响,融创目前仍然不受很多金融机构看重。

尽管大环境的融资形势非常严峻,但中海当前的流动性非常充足,融资成本目前也基本能控制在年化6%左右,在战略发展方面,一是着力“好中求快、稳中求快”,销售策略和节奏更为进取;二是加速拓展一线及二线城市都市圈,高效吸纳土地储备,且重点布局商办板块,主要是大力开发联合办公和长租公寓领域;推出股权激励计划,并主要面向公司逾400余名中高级管理人员以及技术骨干等;四是制定2018年业绩增长目标,追求“又好又快”的发展目标。

龙头企业2018年前5月销售能级结构

2、5月份,发行2018年度第二期中期票据,规模为20亿元,5年到期,利率为4.88%。

(一)战略调整

就拿地节奏而言,龙湖主要根据市场形势从容判断,平衡负债率与发展的节奏保持稳健资产负债表。

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五、融创中国

(一)战略调整

必威betway网址 6笔者按:

龙头企业2018年前5月销售均价变化

政策紧缩后,恒大开始优化项目的城市布局,尤其是补充优质土地布局,谨慎购地,但有侧重地吸纳了一批优质三线城市(如中山、无锡、温州等)土地,其中三四线城市拿地金额占比超过了50%。以2017年为例,恒大购置的土地储备226幅,均衡分别在上海、深圳、长沙、南京、成都、杭州、武汉、济南、太原、重庆、郑州、珠海、中山、无锡、温州等一二线及三线城市。

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(一)战略调整

2018年房地产市场预判主要集中在两个观点:政策面,调控不会放松,因城施策继续,金融严监管继续,融资渠道收紧继续;市场面,销售规模保持稳定增速将放缓,城市继续分化,改善型产品有机会,产业融合继续。

三是优化投资组合,捕捉市场需求,深化发展长租等业务。四是大力布局联合办公,如2018年4月,碧桂园与方糖小镇合作了首个联合办公项目——碧桂园方糖小镇普陀科技中心社区。

4.华润目前的创新业务主要有康养地产、长租公寓、产业小镇、文化体育等,并已落地了多个小镇项目,包括深圳龙华苹果科技小镇、惠州罗浮山耕雨小镇、广佛时尚小镇、汕头濠江健康养老养生文化特色小镇、东莞道滘镇文旅项目等,另外还成立了“华润影业”公司,计划布局文化娱乐产业。

二是开始摆脱传统地产商,成立产业基金从事股权投资,如联合清科集团进行产业项目投资,基金规模上百亿,且开始产业园项目--上海“龙湖闵行中心”的投资开发;

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发行供应链ABS,获100亿元储架发行额度,基础资产是恒大地产供应商应收账款债券及其附属担保权益。除此之外,其他融资方式及融资产品主要面临融资成本较高的问题。

3.3月初公告300亿的各家银行和金融机构的授信和融资合作。

(一)战略调整

从销售规模及增速来看,前5月龙头企业累计销售15384.3亿元,碧桂园、恒大和万科率先突破2000亿。龙头企业业绩则保持较快增长,平均同比增长22.6%。融创增速接近80%,恒大、保利增长超四成,在2017年同期高基数的背景下,龙头企业整体表现出众,不仅领跑行业,更与其他阵营加大落差。

二是优化项目城市项目布局、补充优质土地:从“规模型”向“规模+效益”转变,同时更加注重增长效益和质量,并侧重增加一些三线城市优质土地的储备;

八是加强快周转,针对“262”(20%豪宅产品,60%性价比较高的产品,20%社会保障房)产品结构中的60%,适当加快60%产品结构的周转速度。九是实行架构调整,一是把在总部机关的人放到一线,二是进行组织架构上的扁平化,三是推行轻重并举原则。

1.新城控股融资“新思路”--布局三家银行:以9.73亿收购江苏新启,通过这笔交易,新城控股一举成为江南农商行、镇江农商行、常州金坛兴福村镇银行等3家银行的主要股东;

贰 2018年1-5月龙头房企干得怎么样?

四是进一步加强多元化的产业布局,积极探索高科技产业,并逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,以高科技产业为龙头的产业格局。目前恒大主要有五个板块:恒大地产、恒大健康、恒大旅游、恒大金融、恒大高科农业。

2.2月24日面向合格投资者公开发行公司债券获得中国证监会核准批复的公告。

1.发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券,债券票面利率5.6%,这也标志着全国首单住房租赁专项债券的成功发行;

从拿地支出来看,前5月龙头企业总拿地金额为3895.7亿元,有3家企业拿地金额超过600亿。与2017年相比,碧桂园、万科和保利仍位居拿地金额前三位,继续规模化扩张意图非常明确;龙湖、中海、华润置地2018年发展策略积极,拿地金额跃升至第4至第6位。龙头企业拿地金额中,招拍挂市场占比为88.9%,较2017全年上升4.4个百分点,11.1%来自收并购市场,万科、保利收并购规模较大,均近百亿元,融创则放慢“收割”步伐。

跟恒大不同的是,碧桂园高周转的问题主要在于施工进度,比如一些区域所在地的政府管控越来越严格,导致影响施工进度。目前碧桂园已经调整了营销定位,同时受到政府限价限贷限购限二手出售的影响,逐步放缓大规模开盘。根据目前市场行情的摸底,很多开发商在高周转的问题上最大难题在于限价直接影响有效储客(主要指的是刚性需求客户)。

五是实行“1、3、5”高周转(1个月开工,3个月开盘,5个月现金流回正),继续提高项目周转率。

三是“龙湖地产”更名为“龙湖集团”;


(三)核心融资

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