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传统城市开发建设中存在的问题亟待解决,重点

2019-09-15 02:13

其实都是从香港哪里学来的“先进经验”,靠着这样操作,地方政府每年的收入能比税收多出一倍以上,然后就可以拿着这些钱来大搞基础设施建设。另外靠着这样的方式也能够变相抬高一线城市的购房门槛,阻拦掉大部分低收入外来人口居留下来,以便给更多高素质人才的流入腾出空间。

在中原地产市场研究部总监张大伟看来,恒大作为一个主要在二三线城市发展的标杆房企,最近在北京、上海等城市全面爆发,可以说是一个标志,代表了2013年全国楼市分化,房企中心全面转移到一二线城市。目前一二线城市是三高,即高利润、高周转、高去化率,而三四线则是高库存、低去化、低增长。

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不断吸引全国人口的流入的特质也很难有变化。即便限制措施可能会延长同样人口流入的时间周期,但肯定不会降低北京和上海的吸引力。

董祚继也说,多年来,城市外延扩张确实占用了大量土地,中国的国情是可耕地不多,城市所在区域大多数又是平原地区,所以城市的扩张占用的大量土地一半以上是耕地。因此划定城市边界有利于节约用地和保护耕地,是落实最严格的节约用地制度和最严格的耕地保护制度的重要举措。

这几年来,由于各地人口不断涌入一线城市造成了供求关系的极度紧张,导致了北上深广的房价出现了飞涨,现在北京、上海、深圳的市中心房价已经动辄10W+了。在这种现实面前,我说一线城市会有房子是不是要被打脸?

“三四线城市首先得有人。”李友华说,城镇化过程中的人口市民化应该是一个梯度转移,即村镇人口主要向三四线城市人口转移,但现在农村的人口大多直接向一二线城市发展,再加上很多三四线城市人口还在向一二线城市转移,所以三四线城市的发展一直比较慢。

当二、三四线城市还在拥抱一系列“救市”措施并经历缓慢的去库存之际,一线城市飙涨的房价显然为自己划清了界限。然而尽管诸多特殊性决定了一线城市得天独厚的优势,但是其能否强者恒强还是已是强弩之末的讨论却从未停止。

除了价值规律本身之外,居民财富缩水或多或少也会影响到房价的变化。总体来看,经济放缓及股市下跌都是楼市的负面因素。

去年7月,国土资源部会同住建部挑选了14个大城市,其中包括了北京、上海、广州、深圳这样的一线城市进行首期试验。董祚继介绍,目前14个城市开发边界的划定工作已经取得初步成效,下一步要在认真总结的基础上再扩大,争取在全国600多个城市最终都能够把开发边界划定下来,而且严格管理起来。

举个例子,去年搞农业的北大荒集团用了5.54万平方公里的土地,创造了约30亿元的营收和7.8亿元的净利润;搞工业的鞍山钢铁集团用了176平方公里的土地,创造了约1400亿元的营收和56.1亿元的净利润;搞信息技术的华为集团用了不到10平方公里的土地,创造了约6000亿元的营收和475亿元的净利润。

李友华说,关键在于怎么通过政策的引导把三四线城市建设好。“首先应通过产业结构的调整、通过总部经济发展、通过中心城市发展带动周边城市。”李友华分析,要通过产业的发展和公共资源政策的均等化,让那些往一二线城市转移的人口留在三四线城市,让村镇的人口向三四线城市转移,这样才能真正发展三四线城市。

基本面支撑未变:供给稀缺且人口不断流入

一线城市楼市火热 深圳上海领涨

上海易居房地产研究院研究员严跃进对《第一财经日报》分析,盘活存量资产,意味着未来在土地供应方面,相应的存量资产也要盘活,比如重点城市的更新改造中,工业用地转为住宅用地等。

虽然深圳的土地看起来非常稀缺,但是细细考究就会发现其实也没那么稀缺,不信用卫星地图去看,深圳在市中心还保留了好几个高尔夫球场、主题公园等,而遍布全市的城中村也都是可以盘活的土地资源,所以严格来讲也还是留有余地的。

三四线城市楼市轨迹

此外,具体到一线城市来看,北京等地拆迁成本高昂,上海和深圳主要城区容积率水平不低。容积率较高的核心城市,既缺乏未开发的建设用地,也缺乏城市大规模更新机会。相较于中国其他城市往往只是土地供给的“名义稀缺”,在三大一线城市的核心区域,土地供给确实是实质稀缺。即便土地供给稀缺并不确保房价必然上涨,但确实是支撑一线城市房价的长期因素。

虽然中国总人口极为庞大,北京、上海可以容纳全国 16%的人口似乎不太可能。但是北京和上海等一线城市在中国的职能,和伦敦/莫斯科在英国/俄罗斯的职能并无太大区别。

今年以来,一线城市的土地供应已经明显缩减。中原地产市场研究部统计数据显示:截至日前,北京成交的住宅用地仅为13宗,预计全年成交量将远低于2014年和2013年。“最近两年,北京住宅土地市场稀缺。”

而到了近代工业革命以后,工业逐渐取代了农业成为社会物质财富的主要来源,像钢铁厂、造船厂、纺织厂这些工厂,一个工厂创造的物质财富可以顶得上好多个县的农业产出,但是它所占据的面积却比农业少了许多。所以工业时代的工厂是相对集中的分布在全国各地的大中小城市里,而财富也是呈现这样一种分布状态。

在这种情况下,今年以来,大型开发商纷纷将眼光重新瞄准了一线城市和发达二线城市。12月4~5日的24小时内,恒大在上海、南京收获多宗土地,在上海、南京连续拿下7幅地块,总成交金额103亿元。

不断吸引全国人口的流入的特质也很难有变化。即便限制措施可能会延长同样人口流入的时间周期,但肯定不会降低北京和上海的吸引力。

而除了房价飙升之外,一线城市地价飞涨趋势也并未停止。华尔街见闻此前报道,2015年在中国经济大环境放缓的背景之下,上海平均地价依然上涨了38%。

在此前4月底召开的第八届中国城市化国际峰会上,国土部副部长胡存智指出,传统城市开发建设中存在的问题亟待解决。脱离实际、贪大求洋的建设方式严重浪费建筑空间和土地资源;传统城市建造模式和用地方式耗能费地,导致严重的“城市病”,侵占优质耕地,冲击耕保红线,危及生态安全。

《多城出现降价潮,市场底部要来了?》

谨防空心化

而除了房价飙升之外,一线城市地价飞涨趋势也并未停止。华尔街见闻此前报道,2015年在中国经济大环境放缓的背景之下,上海平均地价依然上涨了38%。

当二、三四线城市还在拥抱一系列“救市”措施并经历缓慢的去库存之际,一线城市飙涨的房价显然为自己划清了界限。然而尽管诸多特殊性决定了一线城市得天独厚的优势,但是其能否强者恒强还是已是强弩之末的讨论却从未停止。

另一方面,划定城市边界后,城市的土地利用效率将明显提高。随着土地供应的减少,未来新供应的土地中,低容积率的土地将越来越少,土地的容积率也会提高不少。张大伟说,未来大城市新增的土地将不断减少,更多的将是存量土地的再升级再改造。

《多地二手房开启下滑模式,楼市的火爆还剩几分真?》

“三四线城市关键在于是否有产业,没有产业就没有就业机会,就不可能吸引到人才,没有产业光发展房地产就是空心的。”龙斌说。

由于各城市供需状况各不相同,城市间房价分化现象并不奇怪。以国家统计局最新的12月数据来看,一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快,环比涨幅明显高于其他城市。其中深圳12月新建商品住宅价格环比上涨3.2%,同比上涨47.5%(前值上涨44.6%);深圳12月二手住宅价格环比上涨3.3%,同比上涨42.6%(前值上涨38.9%)

当然,当社会普遍预期不会再降息时,一旦降息迟迟不能落地,就可能刺激二手供给放大,需求回落。一线楼市发展到今天,单个房屋的价值动辄500万甚至1000万以上,买家和卖家的慎重程度明显增加。尤其是在这个市场的卖家和买家对货币政策的力度存在分歧时,一旦央行的态度明确,就很可能对房价产生不小的影响。

过去大城市“摊大饼”式的扩张模式将明显改变,未来大城市将以盘活存量为主。

四线城市没有未来

不过,此次城镇化会议意味着未来大城市发展将受到严格控制。会议指出,城镇建设用地特别是优化开发的三大城市群地区,要以盘活存量为主,不能再无节制扩大建设用地;根据区域自然条件,科学设置开发强度,尽快把每个城市特别是特大城市开发边界划定。

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物极必反?涨速过快或带来房价回撤

物以稀为贵。在土地供应紧缺和今年以来楼市快速升温的情况下,一线城市的土地价格也水涨船高。中原地产研究部统计数据显示,从4月单月看,一线城市合计成交住宅类土地9宗,平均楼面价达到了14012元的月度新高纪录,从溢价率看,因为北京设定了上限,导致停留在49.6%,实际平均溢价率超过60%。

毕竟老百姓只有安居了才能够乐业,一线城市的管理者也不会傻到把产业和人往其他城市赶吧?

这也意味着,作为城镇化的主力军,三四线城市可能成为未来房地产市场布局的重点。

虽然中国总人口极为庞大,北京、上海可以容纳全国 16%的人口似乎不太可能。但是北京和上海等一线城市在中国的职能,和伦敦/莫斯科在英国/俄罗斯的职能并无太大区别。

基本面支撑未变:供给稀缺且人口不断流入

例如,5月1日开始实施《上海市城市更新实施办法》提出,在符合区域发展导向和国家规划土地法规要求的前提下,允许用地性质的兼容与转换,鼓励公共性设施合理复合集约设置;在地区整体空间对建筑高度不敏感的地区,允许高度适度提高,紧凑建设,以高度换开放空间等。

届时既缺乏充足的刚需、又没有充足的购买力的三四线城市,还能够拿什么来支撑高昂的房价呢?

2011年初,在一线城市和较为发达的二线城市均纷纷采取限购政策的影响下,大型房企开始向一些普通二线和三四线城市进军。

首先对比一、二手房交易规模来看,新房交易的规模不仅赶不上二手房交易规模,且新房交易集中在远郊区。2012年至2015年,深圳二手房成交面积是一手房的1.47倍;北京商品房二手成交相当于一手成交的0.93倍,商品住宅二手成交面积相当于一手住宅成交面积的1.18倍。因此,即便土地交易规模有所增长,其对应一二手总需求也不会很大。

首先对比一、二手房交易规模来看,新房交易的规模不仅赶不上二手房交易规模,且新房交易集中在远郊区。2012年至2015年,深圳二手房成交面积是一手房的1.47倍;北京商品房二手成交相当于一手成交的0.93倍,商品住宅二手成交面积相当于一手住宅成交面积的1.18倍。因此,即便土地交易规模有所增长,其对应一二手总需求也不会很大。

国家发改委等部门近日联合举行新闻发布会,深入解读《中共中央国务院关于加快推进生态文明建设的意见》。国土资源部规划司司长董祚继在会上表示,划定城市开发边界,首次是在中央城镇化工作会议上提出来。这次《意见》再次提出了明确要求。

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