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长租公寓回报率1%—必威2%,本项目是国内首单长

2019-11-22 14:53

在长租公寓领域融资不断,房产中介、创投资本、开发商等也纷纷加码布局的情况下。目前一线城市集中式长租公寓品牌数量合计已有300多家。随着,国企、房企的大举进军,长租公寓的市场格局也悄然发生了改变。但长租公寓投入大、盈利难等问题依然没有得到改变,在没有充足的流动资金的情况下,2017年有很多中小公寓只能走向倒闭,究其原因,集中在盈利困难上。

我国长租公寓REITs的可行模式

未来,当资产价格的增速减缓甚至下跌,使资产收购的资本化率提升;同时结合REITs等长期融资工具,大幅降低长租公寓融资成本时,中国长租公寓的发展才是最佳的状态。

据华箐证券报告分析显示,根据目前的数据对长租公寓的息税前利润率做了敏感性分析。入住率在95%的情况下,拿房成本达到租金收入的60%则息税前利润率为0。人房比达到百间11人/百间则息税前利润率也将为0。综合来看,55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临零界点。

长租公寓市场发展前景分析

长租公寓未来发展前景广阔,但盈利问题仍未解决,未来将何去何从

国内首单长租公寓资产类REITs——新派公寓权益型房托资产支持专项计划于2017年10月11日在深交所正式获批发行,拟发行金额为2.7亿。本项目是国内首单长租公寓资产类REITs产品,也是国内首单权益型公寓类REITs。此单长租公寓REITs的发行将对国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs的全面启动起到重要的示范作用。

AVB是目前全美第一大出租公寓REITS公司,公司于1978年成立,1994年3月上市,上市时仅在加州北部拥有9个社区的2,396套公寓,上市后进入了加州南部城市,后又通过并购方式进入了东西海岸的其他城市,截至2015年底公司已在全美11个州及哥伦比亚特区拥有259个社区的近75,584套出租公寓,总市值超过200亿美元,其中,约70%的物业位于纽约、华盛顿、波士顿、旧金山、硅谷、洛杉矶、西雅图这些发达城市。

据了解,目前市场上一般的长租公寓项目盈利周期在5—7年,而项目的租赁周期一般为5年—10年,较长的盈利周期、较短的租约和不确定因素之间形成了矛盾。

在传统地产商之外,长租公寓市场还存在大量专门从事租赁的新兴企业,比如独立创业的魔方公寓、YOU+等。与此同时,市场新兴品牌也在不断崛起,优客逸家、V领地、青客公寓等近期也相继迎来新一轮融资。在政策、资本和消费升级等共同作用下,长租公寓市场已是一片红火之势。

长租公寓未来发展前景广阔,但盈利问题仍未解决,未来将何去何从

此单项目优先档资产支持证券级评级为AAA,未借助第三方进行征信,体现了新派公寓自身优质的资产和优良的运营管理能力。此外,本单项目从立项到上报到获批仅用了不到20天,也体现了长租公寓REITs的推进效率和监管层面对长租公寓REITs的支持。

第三,青年人兴趣浓厚。在美国的核心城市,其房价收入比也已经很高,这一点同国内相似,国内某些城市房价收入比达到了10倍以上,毕业生需要5~10年的过渡时间,租房需求被进一步释放,加之人才的跨区域流动,这为公寓市场的发展提供了土壤。

二是装修投资回报为通过装修提升的溢价;

长租公寓行业是品牌加资本的行业,未来要拼的还是品牌与特色。对于房地产企业来说,多元化发展已成为一种趋势,但前期仍面临资金沉淀、回报周期长的考验,难以短时间内实现盈利,这就需要更多耐心。而要想找到真正的蓝海,还需在服务、品牌和特色方面下功夫。

长租公寓盈利问题

第一,契合“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。REITs对长租公寓的有力推动,将会更新社会对房产的地位和传统的观念,其对大众根深蒂固的买房观念会逐渐产生深远长效的影响,有利于遏止非理性买房、投资房产的情况,促进房地产市场平稳健康发展。

第一,稳定的收益率。从美国近15年的公寓REITS发展来看,其有效租金基本保持了每年3%的上升趋势,空置率基本维持在5%左右的水平,只有金融危机时期(2008~2010)出现了空置率高和有效租金下降的情况。

在多元化的经营模式上,成本的控制也是盈利的一方面,在市场竞争激烈的背景下,中低端的公寓更受欢迎。安家融媒记者调查当前的北京长租公寓市场,五环以内租金范围在4000——8000元/月之间,个别地段的豪华装修租金过万。在很多人看来,能租得起这样的公寓,那么一定有在北京的购买能力,所以为何要租房,何不去买一套呢?如何将房租降下来,让刚需租房者能够承受的起,才是长租公寓规模化发展的关键。

互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告:)

随着国家政策对于长租公寓的不断推进,租房市场将向着越来越好的方向发展。长租公寓痛点和难点也会逐渐的得到改善,相信未来长租公寓将成为我们国家解决住房的主要途径,未来也会有更多的人们选择租房子来缓解自己经济上的压力。

发展我国长租公寓REITs的意义

美国长租公寓REITs发展的条件

而关于长租公寓回报率低的问题,龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示,龙湖集团对长租公寓业务更关注的是把产品做好,三年内不考虑盈利问题。龙湖冠寓品牌属于集中式长租公寓。是龙湖集团继住宅、商业、物业后,集团推出的第四大战略主航道业务。龙湖目标是到2020年长租公寓这块收入达到20个亿。

不过,尽管前景广阔,长租公寓市场仍面临诸多痛点,行业内企业普遍存在投入大、周期长、盈利难等困境,资产价格高企导致租金回报率长期较低。克而瑞研究中心的数据显示,目前长租公寓的行业平均利润水平仅仅在2%-4%,现金流回正周期至少需6年以上。

随着RETIs、ABS的优势逐渐被大家认知,长租公寓ABS、长租公寓REITs大有可为。但也应该看到,即使是政策利好加上资本推动,长租公寓在中国仍然是一段长久的事业,也需要克服诸多问题。

目前长租公寓REITs宜采用的模式有两种:银行间REITs和交易所基金REITs模式。第一种,长租公寓持有/运营方选择合适物业作为资产池,以租金的未来收益权作为偿还来源,并辅以物业资产抵押或租金收入超额覆盖等可选的增信措施,根据长租公寓租金的预期收入水平和合理收益率确定REITs规模和份额,在银行间市场上市交易。

美国长租公寓REITs对中国的启示

三是未来租金增长收益是长租公寓作为二房东向房客收取的年租金涨幅高于支付给房东的租金涨幅的溢价。长租公寓公司从业主端租入房屋时签订的租约一般至少为3-5年,而租出房屋的租期多数为1年;“打包租入”、“零售租出”的模式,以及一二线核心城市房价不断上涨的现实背景是长租公寓公司能够获取未来租金增长收益的原因;

长租公寓市场前景广阔、政策力挺,越来越多的龙头房企加入到租赁行列

最近几年长租公寓的发展是很迅猛的,随着国家对于住房租赁市场的支持,再加上租售同权等政策的实施,让更多人们看到了租赁市场的发展前景。长租公寓的市场发展是有很广阔的前景,但是盈利问题仍未解决,未来将何去何从还是一个大的问题。

我国长租公寓REITs适宜的发展方式

EQR在物业上的扩张主要通过大规模收购实现,快速扩张的背后得益于高效融资的支持,而这主要得益于美国资本市场融资渠道便利为EQR融资提供了良好的外部环境,进而保障了公司多元化的融资渠道。具体来看,首先,美国1960年允许设立REITs,并在1991年允许权益型REITs上市流通,这为公司登陆资本进行股权融资奠定基础。根据EQR公告统计,首次上市至2000年间,EQR共计发行股票43次,融资规模达32.19亿美元,资金主要用于收购物业。并且公司的股权融资呈现多样化,主要包括普通股、存托凭证、优先股,其中包含多次员工持股计划以及股息再投资计划,在增加公司资金的同时也建立了有效的激励机制,有助于运营效率的提升。

未来域副总裁徐郝捷对安家融媒记者表示,长租公寓的出路在于多元化经营和消费经营。未来的租赁市场需求量大发展空间很大。

长租公寓基本概况分析

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